Årsrapport 2016

Vedlikehold av bygningsmassen og vedlikeholdsstrategi

Stavanger eiendom jobber etter de overordnede og langsiktige målsetningene i Vedlikeholdsstrategi for kommunale bygg, vedtatt av bystyret i september 2013, for å redusere verdiforringelsen og forfallet. Strategien er ment å følge en fireårssyklus, og 2015 var første år i denne syklusen.

2016 har imidlertid vært et ekstraordinært år. Avdelingen har vært igjennom en stor omorganisering og skilt ut boligforvaltningen og selvbyggerordningen i nytt kommunalt foretak. En krevende prosess å gjennomføre i full drift. Midtveis i året kom også et stort oppdrag med å gjennomføre ekstra vedlikeholdstiltak finansiert av regjeringens tiltakspakke mot arbeidsledighet.

Stavanger kommune vil få på plass en rekke tiltak gjennom tiltakspakken som det ikke var dekning for i budsjettet og dette vil gi positive utslag på vedlikeholdsetterslepet. Stavanger eiendom har i oppdraget satt søkelys på å finne bygningsmessige tiltak som relativt raskt lar seg gjennomføre, ikke var finansiert, berørte forskjellige bygningsmessige fag, fordelte seg på forskjellige bygningsgrupper og var egnet for anbudskonkurranse.

Avdelingens ressurser ble omdisponert slik at tiltakspakken fikk større prioritet sammenlignet med langsiktig planlegging og kartlegging av eiendomsmassen. Det har i stedet blitt gjennomført detaljprosjektering og anbudsrunder på tiltakspakken.

På volumøkning i eiendomsmassen har prinsippet om Holte middels sats blitt videreført i beregninger av kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold. Dette er med på å øke de gjennomsnittlige budsjettmidlene per kvadratmeter.

Selvbyggerordningen

Selvbyggerordningen ble overført fra prosjektavdelingen i Stavanger eiendom til det nye Stavanger Bolig KF sommeren 2016. Hele våren var det stor aktivitet med grunnmurer på Tastarustå, felt B1, som består av 88 boliger. Samtidig foregikk planleggingen av det første feltet med nye etablererboliger, på Husabø.

Prosjekt- og byggeledelse

Stavanger eiendom står for planlegging og gjennomføring av kommunens byggeprosjekter. Dette er i hovedsak prosjekter som vedtas i investeringsbudsjettet. Bruttoinvesteringsutgifter i 2016 ble kr 1,16 mrd., hvorav kr 676,5 mill. ble gjennomført av Stavanger eiendom.

I 2016 startet prosjektering på flere bygg,  i hovedsak skolebygg, men også barnehager, idrettsbygg og kirker.

De største pågående prosjektene i 2016 var Lervig Sykehjem, Nye Gamlingen badeanlegg og restaureringsarbeider ved Stavanger Domkirke.

Noen av prosjektene som ble fullført i løpet av året er:

• Kvernevik svømmehall
• Eiganes skole
• Emmaus barnehage
• Lycée Français de Stavanger (den franske barnehagen)
• Lassahagen bofellesskap

Energiledelse

Gjennom omstillingsprosjektet for energisparing i kommunale bygg har drift- og energiseksjonen i Stavanger eiendom energiovervåket 46 kommunale eiendommer.

Prosjektet hadde mål om en energireduksjon på ti prosent i 2012, målt mot referanseåret 2010, og nye tre prosent de neste fem årene – totalt 25 prosent i en femårsperiode. For 2016 var resultatet 23,7 prosent reduksjon i reelt forbruk, og en reduksjon på 14 prosent etter graddagskorrigering.

Graddagskorrigerte tall

Graddagskorrigerte tall vil si at forbrukstall på energi er justert etter en middeltemperatur, slik at det er mulig å sammenligne tall fra år til år, uavhengig av temperaturvariasjon. Graddagskorrigerte tall sier ikke noe om det virkelige forbruket, men indikerer hvordan energiforbruket er jamfør utetemperaturen.

Energiforbruket i 2016 sammenlignet mot 2010 er redusert med over 10 Gwh, eller 10 millioner Kwh, i hovedsak på grunn av driftsstyring av tekniske installasjoner og oppfølging gjennom energiovervåkingen.

År	Årsforbruk (KWh)	%-endring - reelt forbruk	Gradags-korrigert	Areal (m2 BTA)	Gradagskorrigert % -endring - 2010
2010	44 880 817		41 379 098	232 915
2012	40 171 101	-10,50 %	39 280 779	233 795	-5,10 %
2013	37 110 245	-17,30 %	36 700 140	232 418	-11,30 %
2014	33 984 103	-24,30 %	38 266 100	232 989	-7,50 %
2015	34 164 791	-22,70 %	35 486 666	232 989	-13 %
2016	33 729 217	-23,70 %	35 042 218	232 989	-14 %

Stavanger eiendom har i 2016 gjort flere store investeringer i nye ventilasjonsanlegg, blant annet i sykehjemmene som inngår i omstillingsprosjektet. Det er forventet at dette, kombinert med utskiftninger av ventilasjonsanlegg på skolebygg og idrettsbygg som inngår i prosjektet, skal bidra til å nå målsetningen om 25 prosent reduksjon i energiforbruket ved utgangen av 2017.

Kommunale boliger og fellesstrøm

I 2016 ble de kommunale boligene flyttet over til det Stavanger bolig KF. Alle strømmålere som er knyttet til fellesstrøm på disse eiendommene er overført til foretaket og Stavanger eiendom har heretter ikke ansvar for dette.

Klimadata fra den kommunale bygningsmassen

Totalt klimautslipp fra kommunale bygg i 2016 var 11 596 tonn CO₂. Det betyr en økning på 80 tonn CO₂ sammenlignet med 2015. Kommunen har bygget flere nye bygg, som har hatt full drift i 2016. Det gjør at det totale el-forbruket har økt, og bidrar til negativ utvikling i klimaregnskapet.

Parallelt med dette forbedres stadig styringen av varme og ventilasjon i bygningsmassen. Det vil bidra i positiv retning. Den store usikre faktoren i utviklingen er hvor kaldt et år blir. En stor reduksjon i klimautslippet etter omlegging til fornybar energi eller enøktiltak og forbedret driftsstyring kan bli spist opp av økt energiforbruket og økte klimautslipp i et kaldt år.

Ved å se på de ulike energikildene, finner vi en reduksjon i klimautslippet fra elektrisitet, en økning på gassforbruket og en liten reduksjon i fjernvarmeforbruket i fra 2015 til 2016. Økningen i naturgassforbruket er knyttet til havari av varmepumpen i varmesentralen i Olav Kyrres gate 19, noe som medførte at naturgass har vært fyringskilde gjennom hele 2016. Utover dette er kommunens naturgassanlegg spisslast (ekstra kilde i perioder med høyt energiforbruk) og vil overta for grunnlasten (den faste energikilden) hvis denne ikke er i drift. I alle kommunens bygg som har naturgass som spisslast kommer grunnlasten fra varmepumper. Nedetid på varmepumpene betyr økt klimabelastning.

Reduksjon i elektrisk forbruk             -410 tonn

Økt naturgass forbruk                            501 tonn

Reduksjon i fjernvarme forbruk            -11 tonn

Total økning fra formålsbygg       80 tonn

Klimadata i form av CO₂-ekvivalenter er beregnet ut fra forbruk på energikilder registrert i databasen EOS. Følgende CO₂-faktorer er benyttet i beregningene:

• Elektrisitet:         132 g/kWh
• Fjernvarme:        185g/kWh
• Gass:                    211 g/kWh

Sentral driftskontroll, SD-anlegg

Drift – og energiseksjonen øker stadig antall eiendommer som driftes sentralt. Fem eiendommer ble lagt til 2016. Totalt driftet seksjonen 92 eiendommer ved utgangen av året.

Adgangskontroll

I 2016 er det installert 12 nye adgangskontrollanlegg på kommunale bygg. Totalt er det nå 674 kortlesere og 184 styringer av dører eller alarm på 90 kommunale bygg.

Produksjon av adgangskort

Drift- og energiseksjonen har ansvar for å produsere adgangskort til ansatte og gi tilgang til bygg og kortlesere. Det ble i 2016 produsert 2 966 kort. Det produseres kort til både nyansatte og ansatte som mister eller har fått ødelagt sine adgangskort. Ressursbruken for dette arbeidet er 60 prosent av en stilling. Selvkost for et kort er kr 65, noe som for 2015 gir en selvkostnad på ca. kr 193 000 som belastes driftsbudsjettet til Stavanger eiendom.

Produksjonen av adgangskort til ulike kommunale avdelinger og virksomheter i 2016 er fordelt slik:

Virksomhet/avdeling	Nye kort	Mistet/Defekte	Oppgradert	Sum kort	Kostnader
Bymiljø og utbygging	37	26	13	76	4 940
Kultur og byutvikling	4	7	1	12	780
Økonomi	19	12	2	33	2 145
Oppvekst og levekår	1647	524	181	2352	152 880
Personal og organisasjon	16	17	5	38	2 470
Politisk sekretariat	20	5	0	25	1 625
Sølvberget KF	22	5	1	28	1 820
Stavanger byggdrift KF	58	11	5	74	4 810
Renovasjonen KF	18	26	0	44	2 860
Andre	251	33	0	284	18 460
Sum	2092	666	208	2966	192 790

Videoovervåkning

Det ble installert videoovervåkning på seks nye bygg i 2016. Totalt er det nå videoovervåking på 67 eiendommer.

Varmepumper

Stavanger eiendom har serviceavtale på 74 varmepumper i kommunale bygg. Varmepumpeanlegg som ikke er i garantitid, er nå kommet inn i gjeldende serviceavtale. For bygg som har varmepumper som er i garantitiden, er det inngått avtale med leverandøren som har levert anleggene for oppfølging, for å sikre garantiansvaret.

Totalt har kommunen nå 22 varmepumpeanlegg direkte knyttet til energimålere for energioppfølging. Like mange skal kobles opp mot målere i 2017. Utstyr for dette ble bestilt i slutten av 2016.

Kjøleanlegg

Ved utgangen av 2016 har vi 58 kjøleanlegg i Stavanger kommunene med serviceavtale.

Prosjekter i drift- og energiseksjonen

Legionella – FOU prosjekt

Forskningsprosjektet på legionella, som har pågått i samarbeid med IRIS, er avsluttet. Sluttrapporten ble lagt fram høsten 2016. Kommunen skal gå gjennom resultater fra prosjektet, og målet er å justere rutinene for legionellahåndtering i kommunale dusjanlegg i løpet av 2017.

Energimerking og energikartlegging av kommunale bygg

Prosjektet for å energimerke og -kartlegge kommunale bygg ble egentlig avsluttet i 2015. I 2016 har Stavanger eiendom fulgt opp med oppdateringer av systemer og anlegg etter enøk-tiltak i noen av byggene. Noen eiendommer gjenstår og skal energimerkes i 2017.

Energitiltak trinn 1 og 2

Energitiltak trinn 1 og 2 er to prosjekter som følger opp energikartleggingen i kommunale bygg og bidrar til å nå kommunens klima- og energimål. Prosjektene bidrar til å redusere energiforbruket, øke komforten i byggene og bedre tilstanden på tekniske anlegg. De er støttet av Enova.

Energitiltak i kommunale bygg trinn 1 har hatt stor aktivitet i 2016 og har dermed tilbakelagt det andre året av en prosjektperiode på totalt tre år. Det ble skiftet ut 24 ventilasjonsanlegg i 2016. Disse er erstattet med 17 nye anlegg. Noen steder har det vært naturlig å slå anlegg sammen.

Prosjektet Energitiltak i kommunale bygg trinn 2 har hatt sitt første år for gjennomføring. En rammeavtale for anskaffelse av nye automatiseringsanlegg for de neste fire årene kom på plass høsten 2016. Automatisering av bygg og utskiftning av ventilasjon ble gjennomført på Stavanger legevakt i desember. Forventningen er at energiforbruket ved Legevakten går ned med nærmere 40 prosent fra 2016 til 2017. På slutten av 2016 ble det utlyst en anskaffelse på utskiftning av nær 30 ventilasjonsanlegg i 2017.

SD-anlegg

Sentralt driftskontrollanlegg er i hovedsak en overordnet styring av de tekniske anlegg i et bygg.

Driftsportal

En driftsportal for å fange opp feil og alarmer på tekniske anlegg har vært i bruk et par år. Den brukes mest aktivt innenfor energioppfølging, men tas gradvis mer i bruk også for tekniske alarmer fra SD-anlegg . Nytt for 2016 er at feilmeldinger fra 500 alarmanlegg i byggene nå blir logget i driftsportalen. Det er også utviklet en vektermodul for utrykning på heisalarmer og innbruddsalarmer. Den skal etter planen tas i bruk i 2017, for å effektivisere å dokumentere alarmutrykningen. I dag er dette en løsning basert på papirrapporter.

En modul i driftsportalen, der brukerne av byggene selv kan melde feil på tekniske anlegg og varsle behov for justering av driftstider av for eksempel ventilasjon og adgang, er ferdig utviklet og blir tatt i bruk tidlig i 2017. Løsningen gir en mer effektiv og sikker oppfølging av disse meldingene og bedrer kommunikasjonen med brukerne av byggene

Forum energisentral

Gjennom året har energiseksjonen i Stavanger eiendom deltatt i å ferdigstille energisentralen ved Stavanger forum. Målet var at arbeidet skulle vært sluttført våren 2016, slik at kommunen kunne overta ansvaret driften av sentralen. Forsinkelser har medført at overtakelse ikke hadde skjedd ved årsskiftet 2016/2017. Det ble i løpet året inngått leveranseavtaler med tre nye kunder: Scandic hotell, IMI-kirken og Stavanger forum. Ombygginger vil være ferdige tidlig i 2017, som blir et innkjøringsår for energisentralen.

Triangulum-prosjektet

Stavanger kommune sitt delprosjekt i EU prosjektet Triangulum «City goes zero – switching to renewables” ledes av drift- og energiseksjonen. Prosjektet omfatter rehabilitering av energisentralen for de tre administrasjonsbyggene. Energien hentes fra avløpsvann, og skal gi minst 75 prosent CO₂-reduksjon sammenlignet med dagens energiforsyning til byggene. Anleggs- og ombyggingsarbeidene startet høsten 2016 og ferdigstilles første halvår 2017.

Styrket teknisk byggeledelse/ITB

Stavanger eiendom har styrket den tekniske bygg- og prosjekteringsledelsen med en ny teknisk byggleder og ansvarlig for integrerte tekniske bygningsinstallasjoner (ITB-ansvarlig). Årsaken er høy aktivitet og at det blir flere og mer komplekse tekniske systemer i byggene. Målet er null feil ved overtakelse og prøvedrift av byggene, og at de bli så klimavennlige og energieffektive som mulig.

Økonomi

Regnskapsresultatet viser et mindreforbruk på kr 32,9 mill. av et netto inntektsbudsjett på kr 264,2 mill. (bruttobudsjett på kr 683,8 mill.) Årsakene til mindreforbruket er i hovedsak relatert til momsinntekter på tiltakspakken fra Staten som ikke er overførbare til 2017, forsinket utflytting fra OK 19, generelt mindreforbruk overført fra 2015 og forsinkelser i planlagt vedlikehold av kommunale formålsbygg. Forsinkelsene skyldes blant annet administrasjon av anbudsdokumenter, skriving av kontrakter, sykefravær og prioritering av prosjekter som var finansiert med øremerkede statlige vedlikeholdsmidler som måtte disponeres i 2016.