⇡ Hopp til meny

Årsrapport 2016

a a a

For å endre størrelse på tekst:

PC: Hold Ctrl-tasten nede og trykk på "+" for å forstørre eller "-" for å forminske.

Mac: Hold Cmd-tasten (Command) nede og trykk på "+" for å forstørre eller "-" for å forminske.

8.6.1 Årsberetning

FORMÅL OG OPPGAVER

Stavanger bolig KF skal være et sentralt verktøy i Stavanger kommunens boligpolitikk. Rammene for virksomheten vil følgelig fastsettes i ulike kommunale planer og strategier, herunder kommuneplanen, handlings- og økonomiplaner, boligsosial handlingsplan og vedlikeholdsstrategi for bygg og uteområder. Visjonen for det boligsosiale arbeidet i Stavanger kommune er at «alle skal kunne disponere en god bolig i et godt bomiljø».

Stavanger bolig KF ble vedtatt etablert i bystyret fra 1. juli 2016 som et kommunalt foretak under Stavanger kommune med hjemmel i kommunelovens kapittel 11.

Foretakets strategiske mål er tydelig definert i dokumentet Eierstrategi for Stavanger bolig KF, vedtatt av bystyret 9. mai 2016.

Der kommer det tydelig fram at foretaket skal:

  • eie den kommunale boligmassen
  • ha ansvar for forvaltning, drift og vedlikehold av de kommunale boligene
  • stille boligene til disposisjon for Oppvekst og Levekår (NOBA som tildeler boligene)
  • ha ansvar for utvikling av den kommunale boligmassen
  • være en profesjonell forvalter og byggherre, herunder sikre realkapitalen gjennom verdibevarende vedlikehold
  • ha ansvar for at det etter behov bygges selvbygger-/etablererboliger og utleieboliger- både til vanskeligstilte og andre
  • være et sosialt virkemiddel for å framskaffe boliger til målgruppen som kommunen til enhver tid ønsker å tilgodese med et tilbud om bolig
  • inngå leiekontrakt med den enkelte leieboer
  • sammen med NOBA utgjøre kommunens boligsosiale tilbud
  • være kommunens kompetanseenhet innenfor offentlig boligforvaltning bl.a. gjennom plan-, strategisk- og innovasjonsarbeid
  • drives etter forretningsmessige prinsipper
  • innenfor sitt ansvarsområde bidra til å realisere mål fastsatt av bystyret i ulike kommunale planer og strategier

Stavanger bolig KF skal være et sentralt verktøy i Stavanger kommunens boligpolitikk. Foretaket vil stimulere til utvikling av nye konsepter som kan sikre at ulike målgrupper vil kunne skaffe seg en selveid bolig til en lavere pris enn markedspris.

STYRE OG ADMINISTRASJON

Foretakets styre består av seks medlemmer, fem folkevalgte og en representant valgt av ansatte. Av disse er det fire menn og to kvinner. De folkevalgte styremedlemmene har personlige varamedlemmer.

Styret har i 2016 hatt 4 møter og behandlet 25 saker.

Ved utgangen av året hadde Stavanger bolig KF 14 ansatte, 5 kvinner og 9 menn. I tillegg kjøper foretaket noen administrative tjenester av kommunen i henhold til egne tjenesteavtaler. Dette gjelder blant annet regnskap, revisjon, IT, bedriftshelsetjeneste o.l. Sykefravær i 2016 var lavt.

2016 har vært foretakets etableringsår og styret uttrykker stor tilfredshet med den oppgaven som ledelsen og ansatte har utført i denne prosessen.

ARBEIDSMILJØ OG YTRE MILJØ

Den vedtatte arbeidsgiverstrategien til Stavanger kommune, med «Etisk standard for ansatte» ligger til grunn for foretakets arbeid. Dette innebærer at foretaket skal ha en høy etisk standard.

På grunn av lavt antall ansatte har foretaket ikke eget Arbeidsmiljøutvalg (AMU). Det er imidlertid holdt ukentlige samarbeidsmøter hvor alle ansatte har deltatt.

I 2016 er det ikke gjennomført egen medarbeiderundersøkelse.

Stavanger bolig KF legger vekt på å fremme likestilling og hindre forskjellsbehandling i strid med likestillingsloven.

Det er inngått avtale med Bedriftshelsetjenesten om leveranse av bedriftshelsetjenester.

Stavanger bolig KF samarbeider med Stavanger utvikling KF og IT-avdelingen om verneombud, brannvern, ol. Det arbeides for å få i stand gode rutiner og prosedyrer for i minst mulig grad påvirke ytre miljø.

AKTIVITET 2016

Etablering av Stavanger bolig KF med tilhørende oppgaver var en omfattende og krevende prosess som også fortsetter i 2017. Særlig fokus har vært rettet mot implementering av vedtatt Eierstrategi. Dette innebærer blant annet utarbeidelse av flere overordnede styringsdokumenter, fullmakter og andre rutiner for å ivareta betryggende kontroll.

Foretaket ble vedtatt etablert 01. juli 2016. Eget økonomi- og forvaltningssystem var ikke på plass før oktober. Alle utgifter og inntekter før denne perioden ble belastet i Stavanger kommune sitt regnskap (Stavanger eiendom). Bokføringene ble i etterkant ompostert til foretakets regnskap, noe som krevde mye arbeidsressurser både i foretaket og Stavanger eiendom.

Parallelt med etablering av foretaket har driften av boligene gått uavbrutt, slik at brukerne ikke har vært berørte som følge av omorganiseringen.

Stavanger bolig KF overtok ved etablering en eiendomsportefølje på 2 578 eiendommer. Det har vært nedlagt et betydelig arbeid for å få god oversikt over disse, både med tanke på å overføre eiendommene i forvaltningssystemet og avklare grensesnitt og enkelte arbeidsoppgaver mellom Stavanger eiendom og foretaket.

Tilpasning av forvaltningssystemet for eiendommer til den nye foretaksorganiseringen pågår fortsatt. Teknisk kobling mellom forvaltningssystemet og økonomisystemet har ikke vært fullstendig.

Endring av bankkonto har også medført merarbeid i forbindelse med utfakturering og oppfølging av husleie. Det samme gjelder nye rutiner for håndtering og oppfølging av merverdiavgift knyttet til sosiale boliger. Her er det opprettet egne tjenestekoder for de ulike kategorier av sosialboliger for å ha en god oversikt over utgifter per boligkategori. Dette med tanke på å ha god kontroll over kompensasjon av merverdiavgift.

Kommunale boliger
Ved utgangen av 2016 disponerte Stavanger bolig KF 2 585 boliger fordelt på 1 806 ordinære kommunale eide boliger og 779 omsorgsboliger/bofelleskap. Dette er en økning på åtte enheter sammenlignet med året før.

Tilgang boliger i 2016
Det er kjøpt 6 borettslagsleiligheter i B/L Gauslengen. 10 hybler i Lassahagen er tatt i bruk som bofellesskap psykiatri. En base og en modulhybel i Jørgen Erichsensgate er ferdigstilt i 2016.

To presteboliger og to kommunal eide hus er bygd om til bofellesskap for mindreårige flyktninger. Tre andre presteboliger er tatt i bruk for det store mottak av flyktninger i 2016.

Istandsetting
393 boliger ble pusset opp i forbindelse med ut-/innflytting, til en total kost på kr 37,3 mill. dette gir en snittpris per bolig på kr 95 000.

Figur 8.3 Boligtype og eierforhold

Boligene har ulik størrelse. Slik som det framgår av figur under består ca. 58 % av boligmassen av toroms leiligheter. Det merkes en økt etterspørsel etter større enheter ifm bosetting av flyktningfamilier.

Figur 8.4 Boligstørrelser

Selvbygger-/etablererordning
Kommunens arbeid med selvbygger-/etablererboliger videreføres i regi av foretaket.

Selvbyggerprosjektet Tastarustå B1 med 88 eneboliger som er under oppføring er det siste selvbyggerprosjektet. Prosjektet ferdigstilles i to omganger og kostnader belastes det enkelte delfeltet. Boligene ble tildelt i 2016 og ferdigstilles i august 2018. Selvbyggerordningen fases deretter ut og erstattes med en ny ordning som heter etablererbolig.

Det første feltet med 30 etablererboliger på Husabøryggen hadde oppstart i 2016 og skal organiseres som borettslag. Forventet ferdigstillelse er i 2017. Neste felt med 56 etablererordningen blir Tastarustå, felt B7.

Prosjekt2017201820192020
Tastarustå B1, delfelt I45   
Tastarustå B1, delfelt II 43  
Husabøryggen 7.130   
Tastarustå, felt B7   56
Sum boliger7543 56
Tabell 8.115
Last ned tabelldata (Excel)

Den politiske målsettingen er å bygge rundt 50 boliger i året. Utbyggingstempo av boliger er markedsstyrt. Oljeprisens fall har utløst investeringsstans og nedbemanning i bedriftene som holder til i Stavanger, noe som har medført nedgang i boligpriser. Høy arbeidsledighet kombinert med usikkerhet knyttet til boligpriser har gitt lavere boligetterspørsel og økt omsetningstid i 2016. Basert på de igangsatte og planlagt prosjekt er gjennomsnittlig produksjon på 44 stk. boliger pr år. Dette er i gjennomsnitt 6 stk. mindre boliger enn politisk målsetting.

Vedlikeholdsetterslep
Foretakets eiendomsportefølje omfatter totalt 2 585 boliger og har en varierende tilstand, fra helt nye boliger til rehabiliteringsobjekter. For å angi byggetekniske tilstandssvekkelser på eiendommene benyttes følgende” tilstandsgrader”: TG0 (ingen avvik), TG1 (mindre eller moderate avvik), TG2 (vesentlige avvik) og TG3 (stort eller alvorlig avvik).

I 2013 ble tilstand av kommunens formålsbygg kartlagt. Kartleggingen viste at gjennomsnittlig teknisk tilstand var på 1,3 der kommunale boliger hadde dårligst tilstand. Kommunens langsiktige mål er å bringe bygningsmassen til god teknisk standard (tilstandsgrad 1).
Oppgraderingsbehovet for kommunale boligbygningsmassen den gang ble anslått til kr 429 mill. Etterslepet som ble anbefalt dekket inn i løpet av de nærmeste fire årene (der minst en av bygningsdelene hadde tilstandsgrad 3) utgjorde ca. kr 72 mill. av det samlede etterslepet. Å komme i inngripen med etterslepet er en av foretakets hovedoppgaver som det er utviklet forskjellige strategier for. Utfordringen er at forfallet øker eksponentielt med tiden.


Figur 8.5 Følge av utsatt vedlikehold (Bjørberg/Multiconsult

Et verdibevarende vedlikehold som eierstrategien legger opp til, ville for boligmassen kostet omlag kr 100 mill. årlig. Teknisk sett økte vedlikeholdsetterslepet med kr 70 mill. i 2016.
For å utnytte vedlikeholdsmidler på best mulig måte er det avgjørende å utvikle et godt system som viser tilstand av boligmassen. Fortløpende oppdateringen av tilstandsstatus vil danne et godt beslutningsgrunnlag på et overordnet nivå. Dette vil muliggjøre en mer bærekraftig forvaltning og en overgang fra et kortsiktig investeringsfokus til et langsiktig forvaltningsfokus.

ØKONOMI OG ÅRSREGNSKAP

Driftsregnskap
Driftsregnskapet til Stavanger bolig KF har for perioden 01.07.2016 til 31.12.2016 et regnskapsmessig mindreforbruk på kr 17,1 mill.

Budsjettert årsresultat etter avsetninger utgjør kr 0 jf. bystyrets vedtak i sak 142/16. Årets mindreforbruk på kr 17,1 mill. er avsatt til vedlikeholdsfond jf. bystyrets vedtak samt styrets vedtak fattet i styremøte 15.02.2017.

DriftsregnskapRegnskap 2016Justert budsjett 2016Avvik 
Sum driftsinntekter132 754 946117 966 00014 788 946 
Sum driftskostnader112 156 837113 007 000850 163 
Brutto driftsresultat20 598 1094 959 00015 639 109 
Sum finanstransaksjoner-12 142 836-12 132 000-10 836 
Motpost avskrivninger10 289 86210 323 000-33 138 
Netto driftsresultat18 745 1353 150 00015 595 135 
Avsatt til bundne fond1 644 960 -1 644 960 
Avsatt til fond17 100 1753 150 000-13 950 175 
Regnskapsmessig resultat000 
Tabell 8.116
Last ned tabelldata (Excel)

Foretakets driftsinntekter i 2016 var på kr 132,8 mill. (linje 1 i tabell over) og består av husleieinntekter (kr 120,2 mill.), overføring fra bykassen og salg til kommunale foretak (kr 10,8 mill.), andre diverse inntekter (kr 1 mill.) og momskompensasjon (kr 0,8 mill.).

Samlet sett var driftsinntektene kr 14,8 mill. høyere enn budsjettert, hvorav kr 12,7 mill. er knyttet til høyere husleieinntekter. De samlede husleieinntekter var på kr 120,2 mill. Av dette var kr 4,4 mill. knyttet til leietap som har tilsvarende motpost på utgiftssiden. Med leietap menes den leieinntekten en går glipp av i det tidsrommet en bolig av ulike årsaker står tom. Ved budsjettering av husleieinntekter ble forsiktighetsprinsippet lagt til grunn. Husleienivå fra 2015 ble videreført og korrigert for volumøkning som følge av nye bofellesskap og omsorgsboliger som ble tatt i bruk.

I overføring fra kommunen inngår vedlikeholdsmidler på kr 4 mill., andel av statens tiltakspakke for sysselsetting på kr 5 mill., samt diverse overføringer og salg til kommunen og kommunale foretak på kr 1,8 mill.

I driftskostnader (linje 2) inngår ulike kostnader relatert til foretakets drift og virksomheten for øvrig. Kostnader til foretakets drift omfatter blant annet personalkostnader, leie av lokaler, kjøp av tjenester, honorarer ol.

Kostnader til virksomheten kan hovedsakelig deles inn i drifts- og vedlikeholdskostnader. Driftskostnader utgjør en stor andel av de samlede kostnadene og omfatter faste utgifter som husleie til borettslag, forsikring, serviceavtaler, strøm, eiendomsavgifter, driftsinstrukser og mye mer. Vedlikeholdskostnader utgjør differansen mellom de samlede kostnadene og driftskostnadene. Justert vedlikeholdsbudsjett i 2016 var på ca. kr 30 mill. etter at det ble styrket med kr 21 mill. i løpet av året (kr 16 mill. kommunale midler samt en andel på kr 5 mill. av statlig tiltakspakke for sysselsetting). I tillegg ble det brukt kr 37,3 mill. til istandsetting av 393 leiligheter etter inn- og utflytting.

Vedlikeholdskostnader knyttet til planlagt vedlikehold utgjorde kr 15,8 mill., mens kr 9 mill. ble disponert til straksvedlikehold, og resten ble disponert til andre vedlikeholdsoppgaver.

I finanstransaksjoner (linje 4) inngår rentekostnader og avdrag knyttet til konsernintern gjeld. Gjeld, avdrag og rentesatser er nærmere omtalt i note 19.

Netto driftsresultat (linje 6) var på kr 18,7 mill., som er kr 15,6 mill. bedre enn budsjettet la opp til.
Udisponert andel av statlig tiltakspakke for sysselsetting, kr 1,6 mill., er avsatt til bundne fond (linje 7).
Etter denne avsetningen utgjør mindreforbruk kr 17,1 mill. Budsjettert årsresultat etter avsetning er kr 0 jf. bystyrets vedtak i sak 142/16. Årets mindreforbruket er avsatt til vedlikeholdsfond (linje 8), jf. bystyrets vedtak, samt vedtak fattet i styremøte den 15.02.2017.

Investeringsregnskap
Investeringsregnskapet for Stavanger bolig KF er gjort opp med er udekket beløp på kr 63,7 mill. Merforbruket er relatert til bokføring av utgifter knyttet til etablererboliger på Hundvåg som ikke er hensyntatt i foretakets budsjett. Det foreslås at udekket merforbruk i investeringsregnskapet dekkes inn ved økt låneopptak i 2017 jf. regnskapsforskrift § 9.

InvesteringsregnskapRegnskap 2016Justert budsjett 2016Avvik
Sum inntekter14 719 879100 00014 619 879
Sum utgifter83 907 7865 600 000-78 307 786
Finansieringsbehov69 187 9075 500 000-63 687 907
Dekket slik   
Bruk av lån5 500 0005 500 0000
Udekket/udisponert63 687 9070-63 687 907
Tabell 8.117
Last ned tabelldata (Excel)

Investeringsinntekter (linje 1 i tabell over) var på kr 14,7 mill. og består av salgsinntekter og mottatt tilskudd fra Husbanken. Det er solgt eiendommer for kr 11,9 mill. i Asbjørn Kloster gate (prestebolig), Misjonsveien 52 og Øvre Strandgata. Resterende inntekter er knyttet til investeringstilskudd fra Husbanken som følge av kjøp av eiendommer i Gauselengen.

Brutto investeringsutgifter (linje 2) utgjør kr. 83,9 mill. og er ca. 78,3 kr mill. høyere enn budsjett for 2016. Merforbruket er i all hovedsak relatert til bokføring av utgifter knyttet til etablererboliger på Hundvåg.

Investeringsregnskapet skal blant annet omfatte utgifter og inntekter til investeringer i bygg og anlegg. Utbygging av etablererboliger er ikke et unntak, selv om dette ikke var praktisert tidligere. Årets utgifter relatert til etablererboliger (kr 49 mill.), samt korrigering av tidligere års feil (kr 18,9 mill.) er bokført i foretakets regnskap. Finansiering av etablererboliger er ikke ivaretatt ved etablering av foretaket da selvbygger-/etablererboliger er et eget selskap i kommunens økonomisystem. Det er kun forvaltningsansvaret som ble overført til boligforetaket.

Brutto prosjektramme til kjøp av boliger for flyktninger og vanskeligstilte var på kr 10 mill. som var fordelt mellom Stavanger eiendom (kr 6,4 mill.) og Stavanger bolig KF (kr 3,6 mill.). I tillegg var det budsjettert forventet investeringstilskudd på kr 6,6 mill. i bykassen, slik at prosjektets nettoramme i 2016 var på kr 3,4 mill.

I løpet av året er det kjøpt seks borettslagsleiligheter i Gauselengen og to boliger i 5 Grader Øst. Påløpte utgifter for første halvår er bokført i Stavanger eiendoms regnskap, mens utgifter som er påløpt etter foretakets etablering er bokført i foretakets regnskap. I og med at det er foretaket som har overtatt ansvar for kommunale boliger har Stavanger eiendom fakturert foretaket for budsjettoverskridelse knyttet til kjøp av boliger for flyktninger og vanskeligstilte, samt manglende investeringstilskudd i forhold til budsjett. Dette medførte en kostnadsoverskridelse i størrelsesorden kr 10,3 mill.

Finansieringsbehov (linje 3) i 2016 var på kr 69,2 mill. etter at investeringsinntektene ble disponert. Dette er kr 63,7 mill. mer enn budsjettert. Investeringsregnskapet avlegges med et udekket beløp på kr 63,7 mill. Det foreslås at udekket merforbruk i investeringsregnskapet dekkes inn ved økt låneopptak i 2017 jf. regnskapsforskrift § 9.

Utfordringer og fremtidsplaner

Foretaket har i løpet av 2017 behov for å anskaffe seg et tidsriktig FDV system som bidrar til digitalisering, hensiktsmessig lagring og gjenbruk av eiendomsopplysninger. Foretaket vil i stor grad ha bruk for bilde dokumentasjon i forbindelse med både kontrakter og vedlikeholds dokumentasjon. Det er et utbredt ønske om å koordinere dette med Stavanger eiendom slik at vi har enhetlige systemer og ivaretar felles kompetanse på området.

Utarbeidelse og implementering av tidsmessige kontrakter vil oppta tid i kommende år. Det vil være avgjørende med god dokumentasjon ved inngåelse av kontrakt. God informasjon om innhold og betingelser til leietaker om hva dette vil bety er avgjørende for å lykkes.

8.6.2 Årsregnskap

Driftsregnskap

DriftsregnskapNoterRegnskap 2016Budsjett 2016 
Driftsinntekter    
Andre salgs- og leieinntekter24121 142 837108 876 000 
Overføringer med krav til motytelse17 612 1095 090 000 
Overføringer uten krav til motytelse24 000 0004 000 000 
Sum driftsinntekter 132 754 946117 966 000 
Driftsutgifter    
Lønnsutgifter35 359 3454 082 000 
Sosiale utgifter3847 500940 000 
Kjøp av varer og tjenester som inngår i tjen.prod.442 711 31048 150 000 
Kjøp av tjenester som erstatter tj. produksjon543 008 10842 512 000 
Overføringer610 084 9547 000 000 
Avskrivninger710 289 86210 323 000 
Fordelte utgifter -144 2430 
Sum utgifter 112 156 837113 007 000 
Brutto driftsresultat: 20 598 1094 959 000 
Finansposter    
Renteinntekter og utbytte821 6830 
Sum eksterne finansinntekter 21 6830 
Renteutgifter og låneomkostninger9406 186373 000 
Avdrag på lån911 758 33411 759 000 
Sum eksterne finansutgifter 12 164 52012 132 000 
Resultat eksterne finanstransaksjoner -12 142 836-12 132 000 
Motpost avskrivninger710 289 86210 323 000 
Netto driftsresultat 18 745 1353 150 000 
Interne finansieringstransaksjoner    
Bruk av tidligere års regnskapsmessig mindreforbruk 0  
Bruk av disposisjonsfond    
Sum bruk avsetninger 00 
Overført til investeringsregnskapet  0 
Dekning av tidligere års merforbruk  0 
Avsatt til disposisjonsfond 03 150 000 
Avsatt til vedlikeholdsfond1017 100 175  
Avsatt til bundne fond101 644 960  
Sum avsetninger 18 745 1353 150 000 
Regnskapsmessig mer-/mindreforbruk 00 
Tabell 8.118
Last ned tabelldata (Excel)

Investeringsregnskap

InvesteringsregnskapNoterRegnskap 2016Budsjett 2016 
Inntekter  0 
Salg av driftsmidler og fast eiendom 11 917 0000 
Tilskudd til investering 2 0170 
Statlige overføringer / Andre inntekter 2 768 0000 
Kompensasjon for merverdiavgift 32 862100 000 
Sum inntekter 2614 719 879100 000 
Utgifter    
Kjøp av varer og tj som inngår i tj.produksjon 71 446 3785 600 000 
Kjøp av varer og tj som erstatter i tj.produksjon 11 103 499  
Overføringer 32 862  
Renteutgifter og omkostninger 1 325 046  
Sum utgifter1183 907 7865 600 000 
Finansieringsbehov 69 187 9075 500 000 
Bruk av lån 5 500 0005 500 000 
Udekket /udisponert2563 687 9070 
Tabell 8.119
Last ned tabelldata (Excel)

Balanse

Balanse Note31.12.201601.07.2016 
Anleggsmidler    
Eiendommer og anlegg7628 961 005552 906 479 
Aksjer og andeler12310 749 648310 749 648 
Egenkapitalinnskudd KLP13206 000206 000 
Pensjonsmidler1410 127 7519 076 054 
Sum anleggsmidler 950 044 403872 938 181 
Omløpsmidler    
Kundefordringer1524 655 551  
Andre kortsiktige fordringer163 874 971  
Premieavvik14167 401  
Kasse,bankinnskudd, bankkonto skattetrekk1748 055 708  
Sum omløpsmidler 76 753 631  
Sum eiendeler 1 026 798 034872 938 181 
Egenkapital og gjeld    
Disposisjonsfond- vedlikehold1017 100 175  
Bundne driftsfond101 644 960  
Udekka i investeringsregnskapet25-63 687 907  
Årets mindreforbruk 0  
Kapitalkonto18243 726 829161 246 568 
Sum egenkapital 198 784 057161 246 568 
Pensjonsforpliktelser1412 273 37611 368 393 
Arbeidsgiveravgift av netto forpliktelser14302 533323 220 
Langsiktig gjeld19693 741 666700 000 000 
Sum langsiktig gjeld 706 317 575711 691 613 
Leverandørgjeld2034 610 8750 
Annen kortsiktig gjeld2119 338 6590 
Kassakreditt, etablererboliger2567 746 870  
Sum kortsiktig gjeld 121 696 4040 
Sum egenkapital og gjeld 1 026 798 034872 938 181 
Tabell 8.120
Last ned tabelldata (Excel)

8.6.3 Noter

Stavanger bolig KF ble opprettet 01. juli 2016

Foretakets formål er å eie, samt å forestå fovaltning, drift og vedlikehold av kommunens boliger i Stavanger.
Foretaket skal være et sosialt virekmiddel for å fremskaffe boliger til målgrupper kommunen til enhver tid ønsker å tilgodese med et tilbud om bolig.
Foretaket har også ansvar for at det etter behov bygges selvbygger-/etablererboliger og utleieboliger – både til vanskeligstilte og til andre.

Årsoppgjør 2016

Note 1 – Overføringer med krav til motytelse

Overføringer med krav til motytelseRegnskap 2016 
Overføring fra Stavanger kommune6 003 396 
Salg til kommunale foretak840 998 
Momskompensasjon763 007 
Refusjoner sykepenger og fødselspenger4 708 
Sum7 612 109 
Tabell 8.121
Last ned tabelldata (Excel)

Kr 5 millioner av overføring fra Stavanger kommune er andel av statlig tiltakspakke for sysselsetting.

Note 2 – Overføringer uten krav til motytelse

Overføringer uten krav til motytelse Regnskap 2016 
Overføring av vedlikeholdsmidler fra Stavanger kommune4 000 000 
Sum4 000 000 
Tabell 8.122
Last ned tabelldata (Excel)

I sak 87/16 vedtok kommunalstyret for miljø og utbygging fordeling av vedlikeholdsmidler.
Foretakets andel utgjør kr 4 mill. og er overført fra Stavanger kommune.

Note 3 – Lønnsutgifter

Det er registrert følgende lønnsutgifter f.o.m. 01.juli 2016:

LønnsutgifterRegnskap 2016 
Lønn ansatte5 359 345 
Sum lønn5 359 345 
Sosiale utgifter:  
Arbeidsgiveravgift379 880 
Pensjonskostnader467 620 
Sum sosiale utgifter847 500 
Sum lønnsutgifter6 206 845 
Tabell 8.123
Last ned tabelldata (Excel)

Daglig leder Erik Thorsen Hirth har samla lønn på kr 764 716 for perioden 201602-201612 hvorav pensjonstrekk (arbeidsgiver andel) på kr 77 166.
Styrerhonorar fra og med 01.juli 2016 er totalt kr 101 000, derav kr 17 500 er upersonlig styrehonorar til Venstre og kr 30 000 til styreleder Hilde Karlsen.

Det er utbetalt kr 11 613 i revisjonshonorar.

Ellers ingen ytelser til andre ledende personer, aksjeeiere mv., heller ikke lån og sikkerhetsstillelser.

Note 4 – Kjøp av varer og tjenester som inngår i foretakets tjenesteproduksjon

Kjøp som inngår i tjenesteproduksjonRegnskap 2016 
Kontorkostnader436 320 
Annonser/reklame/representasjon8 741 
Kurs/reiser18 521 
Transportutgifter31 114 
Energi2 767 818 
Husleieutgifter og forsikring27 239 850 
Møbler/inventar/utstyr106 097 
Vedlikehold/materialkjøp11 916 757 
Eksternt renhold94 492 
Konsulenttjenester91 600 
Sum42 711 310 
Tabell 8.124
Last ned tabelldata (Excel)

Note 5 – Kjøp av tjenester som erstatter foretakets tjenesteproduksjon

Varer og tjenester som inngår i tjenesteproduksjonenRegnskap 2016 
Kjøp fra kommunen og kommunale foretak42 350 660 
Kjøp fra IKS der kommunen selv er deltaker179 323 
Regnskapshonorar Stavanger kommune478 125 
Sum43 008 108 
Tabell 8.125
Last ned tabelldata (Excel)

Note 6 – Overføringer

OverføringerRegnskap 2016 
Momskompensasjon763 007 
Tap å¨krav192 557 
Leietap4 427 186 
Overføring til Stavanger kommune4 702 204 
Sum overføringer10 084 954 
Tabell 8.126
Last ned tabelldata (Excel)

Stavanger kommune har siden innføringen av merverdiavgiftkompensasjonsloven i 2004 krevd kompensasjon av merverdiavgiften for sosiale boliger jf.merverdikomensasjonsloven §4. Det ble da foretatt en vurdering som konkludererte med at alle kommunens sosiale boliger var å anse som særskilt tilrettelagt for helse- eller sosiale formål, jf.kompensasjonsforskriften §7.
Denne vurderingen bestrides av Skatt vest som har foretatt en foreløpig vurdering og mener at kun 42 % av boligmassen er å anse som særskilt tilrettelagt for helse- og sosiale formål. Stavanger kommune har tatt Skatt vest sitt krav til etterretning, men fremholder fortsatt krav om merverdiavgiftskompensasjonen selv om Skattedirektoratet ikke har funnet grunnlag for å omgjøre skattekontorets vedtak.

Note 7 – Spesifikasjon av varige driftsmidler og avskrivninger

SaldogruppeDF1G3  
 Maskiner, verktøy etc. 10 år Boliger - 40årInstitusjoner - 50årTotalt 
Anskaffelseskostnad 1/7-16, uten avskrivninger 3 523 870619 353 741256 999 406879 877 017 
Ansaffelser 1-6/2016 010 500 894010 500 894 
Avskrivninger jan.-jun.-880 980-309 672 716-26 895 811-337 449 507 
Akk. nedskrivninger 1-6/160-21 9250-21 925 
Åpningsbalanse 1/7-162 642 890320 159 994230 103 595552 906 479 
Korr.åpningsbalanse1 644 57701 017 6472 662 224 
Avgang 0-223 8000-223 800 
Tilgang fra anleggsregister03 957 04603 957 046 
Tilgang 079 948 919079 948 919 
Akk.avskrivninger-176 196-7 573 050-2 540 616-10 289 862 
Bokført verdi 31/122 466 694396 269 109227 562 979628 961 005 
Årets reelle avskrivning176 1967 573 0502 540 61610 289 862 
Avskrivningssats10 %3 %2 %  
Tabell 8.127
Last ned tabelldata (Excel)

Investering i anlegg: Investeringsregnskapet skal blant annet omfatte utgifter og inntekter til investeringer i bygg og anlegg.
Utbygging av etablererboliger er ikke et unntak, selv om dette ikke var praktisert tidligere. Årets utgifter relatert til etablererboliger (kr 49 mill.), samt korrigering av tidligere års feil (kr 18,9 mill.) er bokført i foretakets regnskap. Finansiering av etablererboliger er ikke ivaretatt ved etablering av foretaketsda selvbygger-/ etablererboliger er et eget selskap i kommunens økonomisystem.
Det er kun forvaltningsansvaret som ble overført til boligforetaket.

Note 8 – Finansinntekter

FinansinntekterRegnskap 2016
Renter av bankinnskudd21 683
Tabell 8.128
Last ned tabelldata (Excel)

Note 9 – Renter av bankinnskudd

FinansutgifterRegnskap 2016 
Forsinkelsesrenter, andre renteutgifter406 186 
Avdrag på lån11 758 334 
Sum 12 164 520 
Tabell 8.129
Last ned tabelldata (Excel)

Note 10 – Disposisjonsfond

DisposisjonsfondRegnskap 2016 
I.B0 
Bruk av disposisjonsfond0 
Bundne driftsfond1 644 960 
Avsetning til vedlikeholdsfond17 100 175 
U.B18 745 135 
Tabell 8.130
Last ned tabelldata (Excel)

Driftsregnskapet til Stavanger bolig KF har for perioden 01. juli 2016 til 31. desember 2016 et regnskapsmessig mindreforbruk på kr17,1 mill. Budsjettert årsresultat etter avsetning utgjør kr.0 jf. bystyrets vedtak i sak 142/16. Årets mindreforbrukpå kr 17,1 mill. er avsatt til vedlikeholdsfond jf.bystyrets vedtak og vedtak i styremøte avholdt 15.februar 2017.

Note 11 – Investering i anleggsmidler

Investering i anleggsmidlerRegnskap 2016 
Annonser,reklame21 200 
Grunnerverv110 775 
Kjøp av bygg og anlegg4 692 580 
Kjøp fra foretak/kommune11 103 499 
Overføring med krav til motytelse32 862 
Bank gebyrer, etc1 450 
Påkostning/nybygg bygninger *66 620 374 
Renter innlån videre utlån *1 325 046 
Sum83 907 786 
Tabell 8.131
Last ned tabelldata (Excel)

* Utgifter knyttet til etablererboliger på Hundvåg, Husabøryggen. Det vises til note 25.

Note 12 – Aksjer og andeler

Ved etablering av Stavanger bolig KF er det overført borettsslagsleiligheter fra bykassen til foretaket. Andelen hadde en
samlet bokført verdi per 1. juli 2016 på kr 310 749 648.

Note 13 – Egenkapitalinnskudd

Egenkapitalinnskudd i KLP er på kr 206 000.

Note 14 – Spesifikasjon av pensjon

Stavanger Bolig KF sitt pensjonsansvar i forhold til den ordinære tariffestede tjenestepensjonsordningen er dekket gjennom pensjonsordning i Kommunal Landspensjonskasse KLP.

Tjenestepensjonsordningene gir ved full opptjening en alderspensjon som sammen med folketrygdens ytelser utgjør en samlet bruttopensjon på 66 % av pensjonsgrunnlaget. Framtidig pensjonsytelse blir beregnet ut fra antall opptjeningsår og lønnsnivået ved pensjonsalder. Ordningen sikrer en brutto uførepensjon på samme nivå som alderspensjon og omfatter i tillegg ektefellepensjon og barnepensjon. De ansatte har også rett til AFP etter bestemte regler. AFP er ikke forsikringsmessig dekket og det er ikke avsatt midler i forsikringsordningene til fremtidige AFP-pensjoner.

Selskapet får ikke dekket utgiftene til reguleringspremie og AFP fra Stavanger kommune.

Økonomiske forutsetninger Regnskapsår 2016 
Diskonteringsrente4,00 % 
Forventet lønnsvekst2,97 % 
Forventet G regulering2,97 % 
Forventet avkastning4,60 % 
   
Årets netto pensjonskostn spesifisertRegnskap 2016 
Nåverdi av årets pensjonsopptjening432 930 
Rentekostnad av påløpt pensjonsforpliktelse472 053 
Brutto pensjonskostnad904 983 
Forventet avkastning på pensjonsmidlene-431 757 
Netto pensjonskostnader 473 226 
Adm.kostnader31 628 
Sum amortisert premieavvik0 
Netto pensjonskostnader (inkl adm.kostn.)504 854 
   
Pensjonsmidler, pensjonsforpliktelser og beregnet akkumulert premieavvik  
 Regnskap 2016 
Pensjonsmidler pr. 31.12.201610 127 751 
Brutto pensjonsforpliktelse 31.12.201612 273 376 
Netto pensjonsforpliktelser2 145 625 
Arbeidsgiveravgift av netto forpliktelse302 533 
   
Akkumulert premieaavvik pr.1.10 
Årets premieavvik146 714 
Sum amortisert premieavvik0 
Akkumulert premieavvik pr. 31.12146 714 
Arb.giv.avg. av akkumulert premieavvik20 687 
Premieavvik ink.arb.giv.avg pr. 31.12167 401 
Tabell 8.132
Last ned tabelldata (Excel)

Det er gjort endring i regnskapsforskriften § 13 om regnskapsføring av pensjon i kommuner og fylkeskommuner. Estimatavvik skal balanseføres fullt ut fra og med 2011.

Premieavviket skal fra og med 2014 amortiseres på 7 år.

Årets premie er redusert med overføring fra premiefond med kr 0.

Note 15 – Kundefordringer

KundefordringerRegnskap 2016 
Kundefordringer Stavanger Kommune9 683 302 
Kundefordringer foretak840 997 
Kundefordringer IKS0 
Eksterne kundefordringer14 131 252 
Avsetning tap på utestående fordringer0 
Sum24 655 551 
Herav nærstående parter10 524 299 
Tabell 8.133
Last ned tabelldata (Excel)

Note 16 – Andre kortsiktige fordringer

Andre kortsiktige fordringerRegnskap 2016 
Interrim bostøtte3 685 279 
Refusjon sykepenger/svangersk.4 708 
Til gode mvakomp 6. Termin733 607 
Konto ved bruk av fri dim-74 623 
Avsetning tap på utestående fordringer-150 000 
Anordning inntekter *-324 000 
Sum andre kortsiktige fordringer3 874 971 
Tabell 8.134
Last ned tabelldata (Excel)

* Gjelder tilbakebetaling av husleieinntekter

Note 17 – Kasse, bank

Av foretakets bankinnskudd er kr 371 243 avsatt på en egen konto for skattetrekk, av dette beløpet utgjør kr 371 243 skyldig skattetrekk per 31. desember 2016.

Note 18 – Kapitalkonto

KapitalkontoRegnskap 2016 
Nåverdi årets pensj.opptjening432 930 
Påløpt rentekostnad av pensjonsforpliktelse472 054 
Utbetalte pensjoner0 
Amortisert estimatavvik0 
Arbeidsgiveravgift av netto pensjonsforpliktelse0 
Bruk av lån5 500 000 
Regnskapsmessig avskr.10 289 862 
Anleggsmidler nedskrevet / solgt223 800 
Amortisert estimatavvik0 
UB 243 726 829 
Sum debet260 645 475 
Kredit  
IB161 246 568 
Utbetalte pensjoner0 
Tilbakef. Arbeidsgiveravgift av netto pensjonsforp.0 
Forventet avkastning på pensjonsmidlene431 757 
Premieinnbetaling ekskl. adm. kostnader619 940 
Amortisert estimatavvik0 
Egenkapitalinnskudd  
Endring i arb.giv.avg.av netto forpliktelser20 687 
Tilgang86 568 189 
Avdrag lån11 758 334 
Styrking egenkapital  
UB  
Sum kredit260 645 475 
Tabell 8.135
Last ned tabelldata (Excel)

Note 19 – Langsiktig gjeld

Selskapet hadde pr. 31. desember 2016 gjeld til Stavanger kommune på kr 693 741 666 som forfaller mer enn 5 år frem i tid.

 Lån 31.12.16AvdragLån 01.07.16 
Mellomværende SVG kommune og Stavanger boligbygg KF688 333 33311 666 667700 000 000 
Lån fra SVG kommune5 408 33391 6675 500 000 
Sum lån693 741 66611 758 334705 500 000 
Tabell 8.136
Last ned tabelldata (Excel)

Mellomværende mellom Stavanger kommune og Stavanger bolig KF oppstod ved foretaksetablering og overføring av eiendommer fra kommunen til foretaket. Lånet nedbetales over 30 år og renteberegnes etter 3 måneders NIBOR tillagt to prosentpoeng. Renter ved forfall 31. desember 2016 skal beregnes i tråd med bystyresak 142/16. Rentesats for 2016 var 0,0926%

Lån nedbetales over 30 år. Lånet renteberegnes med en gjennomsnittlig rente i bykassen knyttet til investeringsgjeld. Rentesats i 2016 var 2,85 %.

Note 20 – Leverandørgjeld

LeverandørgjeldRegnskap 2016 
Leverandørgjeld Stavanger kommune16 860 075 
Leverandørgjeld foretak15 603 993 
Leverandørgjeld IKS28 528 
Ekstern leverandørgjeld2 118 279 
Sum34 610 875 
Herav nærstående parter32 464 068 
Tabell 8.137
Last ned tabelldata (Excel)

Note 21 – Annen kortsiktig gjeld

Annen kortsiktig gjeldRegnskap 2016 
Avsatte feriepenger244 222 
Skyldig arbeidsgiveravgift278 235 
Arbeidsgiveravgift avsatte feriepenger34 435 
Skyldig skattetrekk371 243 
Sum anordninger18 410 524 
Sum annen kortsiktig gjeld19 338 659 
Spesifikasjon anordning utgifter:  
Anordning utgifter Stavanger kommune8 602 373 
Anordning renter lån Stavanger kommune5 969 717 
Anordning utgifter eksterne leverandører3 810 698 
Anordning lønn27 736 
Sum spesifikasjon anordninger18 410 524 
Tabell 8.138
Last ned tabelldata (Excel)

Note 22 – Endring i arbeidskapital

Balanseregnskapet12/31/20167/1/2016Endring 
Omløpsmidler76 753 632076 753 632 
Kortsiktig gjeld121 696 4040121 696 404 
Arbeidskapital-44 942 7720-44 942 772 
     
Drifts- og investeringsregnskapet    
Inntekter driftsregnskap132 754 946   
Inntekter investeringsregnskap14 719 879   
Bruk av lån5 500 000   
Renteinntekter21 683   
Sum anskaffelse av midler152 996 509 152 996 509 
Anvendelse av midler    
Utgifter driftsregnskap112 156 837   
Utgifter investeringsregnskap83 907 786   
Avskrivninger-10 289 862   
Renteutgifter406 186   
Avdrag på lån11 758 334   
Sum anvendelse av midler197 939 281 197 939 281 
Endring i ubrukte lånemidler  0 
Anskaffelse - anvendelse midler  -44 942 772 
Tabell 8.139
Last ned tabelldata (Excel)

Note 23 – Åpningsbalanse

Åpningsbalanse12/31/20167/1/2016 
Faste eiendommer og anlegg*555 941 924552 906 479 
Aksjer og andeler310 749 648310 749 648 
Pensjonsmidler9 076 0549 076 054 
Egenkapitalinnskudd KLP206 000206 000 
Sum eiendeler875 973 626872 938 181 
Kapitalkonto*164 282 013161 246 568 
Pensjonsforpliktelser11 691 61311 691 613 
Andre lån700 000 000700 000 000 
Sum egenkapital og gjeld875 973 626872 938 181 
Tabell 8.140
Last ned tabelldata (Excel)

* Endringer i åpningsbalansen: Med utgangspunkt i sak 148/16 og 149/16, er det høsten 2016 kommet til nye boliger som er en del av åpningsbalansen.

Note 24 – Andre salgs- og leieinntekter

Andre salgs og leieinntekterNOK 
Husleieinntekter120 168 912 
Annet salg av varer og tjenester973 925 
Sum andre salgs- og leieinntekter121 142 837 
Tabell 8.141
Last ned tabelldata (Excel)

Leieinntekter for perioden juli-desember er inntektsført i foretakets regnskap og utgjør kr 120,2 mill.
Av dette er kr 4,4 mill. knyttet til leietap som har tilsvarende motpost på utgiftssiden. Med leietap menes den leieinntekten en går glipp av i det tidsrommet en bolig av ulike årsaker står tom.
Husleinnteketer og leietap for første halvdel 2016 er bokført i kommunens regnskap (Stavanger eiendom).

Note 25 – Etablererboliger

Etablererboliger innlemmet i foretakets regnskap i 2017 har medført et udekket i investeringsregnskapet. Dette er finansiert ved bruk av kassakredit. Forholdet vil bli lagt frem for inndekking og finansiering i årsregnskapssaken for 2016. Det vises til note 7.

Note 26 – Investeringsinntekter

InvesteringsinntekterNOK 
Salg av bygninger11 917 000 
Kompensasjon/refusjon34 879 
Tilskudd fra Husbanken2 768 000 
Sum investeringsinntekter14 719 879 
Tabell 8.142
Last ned tabelldata (Excel)

Salg av driftsmidler og fast eiendom utgjør kr 11,9 mill. og er relatert til salg av eiendommer i: Misjonsveien 52, Øvre Strandgata og Asbjørn Kloster (prestebolig). Investeringstilskudd fra Husbanken er knyttet til kjøp av eiendommer i Gauselengen.

8.6.4 Revisors beretning

UAVHENGIG REVISORS BERETNING FOR STAVANGER BOLIG KF FOR 2016

Uttalelse om revisjon av særregnskapet

Konklusjon
Vi har revidert særregnskapet for Stavanger bolig KF som viser et netto driftsresultat på kr 18 745 135 og et regnskapsmessig mer-/mindreforbruk på kr 0. Særregnskapet består av balanse per 31. desember 2016, driftsregnskap, investeringsregnskap og økonomiske oversikter for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og noter til særregnskapet, herunder en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper.
Etter vår mening er det medfølgende særregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir en dekkende framstilling av den finansielle stillingen til Stavanger Bolig KF per 31. desember 2016, og av resultatet for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med lov, forskrift og god kommunal regnskapsskikk i Norge.

Grunnlag for konklusjon
Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god kommunal revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i Revisors oppgaver og plikter ved revisjon av særregn-skapet. Vi er uavhengige av foretaket slik det kreves i lov og forskrift, og har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.

Øvrig informasjon
Ledelsen er ansvarlig for øvrig informasjon. Øvrig informasjon består av (informasjon i foretakets årsrapport), men inkluderer ikke særregnskapet og revisjonsberetningen. Vår uttalelse om revisjonen av særregnskapet dekker ikke øvrig informasjon, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen. I forbindelse med revisjonen av særregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon med det formål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom øvrig informasjon og særregnskapet, kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon. Dersom vi hadde konkludert med at den øvrige informasjonen inneholder vesentlig feilinformasjon, er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende.

Styret og daglig leders ansvar for særregnskapet
Styret og daglig leder er ansvarlig for å utarbeide særregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir en dekkende fremstilling i samsvar med lov, forskrift og god kommunal regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll den finner nødvendig for å kunne utarbeide et særregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil.

Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av særregnskapet
Vårt mål med revisjonen er å oppnå betryggende sikkerhet for at særregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god kom-munal revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon som eksisterer. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinforma-sjon blir vurdert som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke økonomiske beslutninger som brukerne foretar basert på særregnskapet.

Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god kommunal revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg:

Vi kommuniserer med kontrollutvalget og styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen og til hvilken tid revisjonsarbeidet skal utføres. Vi utveksler også informasjon om forhold av betydning som vi har avdekket i løpet av revisjonen, herunder om eventuelle svakheter av betydning i den interne kontrollen.

Uttalelse om øvrige lovmessige krav

Konklusjon om budsjett
Basert på vår revisjon av særregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at de disposisjoner som ligger til grunn for særregnskapet i det alt vesentlige er i samsvar med budsjettvedtak, og at budsjettbeløpene i særregnskapet stemmer med regulert budsjett.

Konklusjon om årsberetningen
Basert på vår revisjon av særregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om særregnskapet er konsistente med særregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter.

Konklusjon om registrering og dokumentasjon
Basert på vår revisjon av særregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon», mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av foretakets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge.