⇡ Hopp til meny

Årsrapport 2016

a a a

For å endre størrelse på tekst:

PC: Hold Ctrl-tasten nede og trykk på "+" for å forstørre eller "-" for å forminske.

Mac: Hold Cmd-tasten (Command) nede og trykk på "+" for å forstørre eller "-" for å forminske.

8.5.1 Årsberetning

Stavanger utvikling KF Årsberetning 2016

1. FORMÅL OG OPPGAVER

Stavanger utvikling KF skal være et strategisk og effektivt verktøy for å realisere kommunens bolig- og utbyggingspolitikk. Foretaket ble vedtatt etablert fra 1. juli 2016 som et kommunalt foretak under Stavanger kommune med hjemmel i kommunelovens kapittel 11.

Stavanger utvikling KF`s kjerneoppgaver er å – utvikle kommunens utbyggingsområder, strategiske byutviklingsprosjekt og andre utviklingseiendommer – tilrettelegge for overordnet infrastruktur i utbyggingsområder – skaffe eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov. Til grunn for foretaket virksomhet ligger kommunens bolig- og utbyggingspolitikk som fremkommer i kommuneplanen, utbyggingsplan og handlings- og økonomiplaner.

Foretakets virksomhet skal primært utøves i Stavanger med utgangspunkt i foretakets eiendomsportefølje. Stavanger utvikling KF kan også eie og erverve eiendommer og inngå samarbeidsprosjekter i andre kommuner, så sant dette kan bidra til regional tilrettelegging av ønsket byutvikling. Foretakets kan danne datterselskap når dette er hensiktsmessig.

Foretaket skal være selvfinansierende i den forstand at det ikke ytes årlig driftstilskudd fra kommunen.

Foretakets strategiske mål er tydelig definert i dokumentet Eierstrategi for Stavanger utvikling KF, vedtatt av bystyret 13. juni 2016:

  • Foretaket skal være kommunens viktigste verktøy for å nå mål om boligproduksjon -ledende og fremtidsrettet
  • Foretaket skal være pådriver for utvikling av strategiske byutviklingsprosjekter – en aktiv aktør – der det er formålstjenlig
  • Foretaket skal være en kostnadseffektiv og leveringsdyktig aktør, av eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov
  • Foretaket skal ha en sentral posisjon i forhold til eksterne/private aktører – strategisk og operativt – både innenfor bolig- og næringsutvikling
  • Til enhver tid arbeide for å optimalisere verdiene av eiendommene i forhold til marked
  • Foretaket skal gjøres i stand til å foreta strategisk oppkjøp
  • Virksomheten skal være selvfinansierende
  • Foretakets handlinger og disposisjoner skal preges av langsiktighet og mål om begrenset risiko
  • Foretrukken arbeidsgiver

2. STYRET OG ADMINISTRASJON

Foretakets styre består av seks medlemmer, fem folkevalgte og en representant valgt av ansatte. Av disse er det fire menn og to kvinner. Styremedlemmene har personlige varamedlemmer.  Styret har fått utarbeidet styreinstruks.

Det er i 2016 avholdt 5 styremøter.
Foretaket har 8 årsverk som består av 2 kvinner og 6 menn.

I tillegg kommer sentrale økonomiske- og administrative tjenester som deles med Stavanger boligbygg KF. Vår andel utgjør 0,9 årsverk. Utover dette er det inngått egne tjenesteavtaler med støttefunksjoner i Stavanger kommune.

Stavanger utvikling KF har sine lokaler i Løkkeveien 51 og deler arbeidsfellesskap med Stavanger boligbygg KF.

3. ARBEIDSMILJØ OG YTRE MILJØ

Den vedtatte arbeidsgiverstrategien til Stavanger kommune, med «Etisk standard for ansatte» ligger også til grunn for foretakets arbeid. Dette innebærer at foretaket skal ha en høy etisk standard.

Foretaket legger vekt på å fremme likestilling og hindre forskjellsbehandling i strid med likestillingsloven.

Stavanger utvikling KF er opptatt av å opprettholde og videreutvikle et høyt faglig nivå. På bakgrunn av dette er det avholdt flere seminar og prosjektmøter der tverrfaglig satsing og utvikling ble berørt via felles arbeid. I tillegg til kompetanseheving bidrar dette også til bedre felles forståelse av oppgaver som foretaket står overfor, samt bedre samhandling.

Ettersom Stavanger utvikling KF har begrenset funksjonstid i 2016 har det ikke vært grunnlag for å gjennomføre medarbeiderundersøkelse.

Styret anser arbeidsmiljøet som meget godt.

I 2016 har en registrert et sykefravær på 0,5 %.

Det er inngått avtale med Bedriftshelsetjenesten om leveranse av bedriftshelsetjenester.

Stavanger utvikling KF samarbeider med Stavanger boligbygg KF og IT-avdelingen om verneombud, brannvern, ol.

I forbindelse med etablering og lokalisering av foretaket i Løkkeveien 51, har det vært en utfordring å legge til rette for gode fysiske arbeidsforhold med de rammer som er gitt ved lokalisering av foretakene.

4. AKTIVITET 2016

I 2016 har naturligvis mye av oppmerksomheten vært på alle de oppgaver som kreves ved etablering av en ny organisasjon/enhet. Et omfattende arbeid som har involvert både styret, daglig leder og ansatte.

Særlig søkelys har vært rettet mot implementering av vedtatt Eierstrategi. Dette innebærer blant annet utarbeidelse av flere overordnede styringsdokumenter, styreinstruks, fullmakter mm. I tråd eierstrategi har vi også startet opp arbeid med utarbeidelse av 1. generasjon forretningsplan for Stavanger utvikling KF.

I tillegg kommer betydelig ressursbruk i samarbeid med SK Regnskap for å få på plass nødvendige økonomi- og rapporteringssystemer. Dette arbeidet vil pågå også i 2017.
Det samme gjelder mere spesifikke systemer knyttet til prosjektrapportering som Stavanger utvikling KF eksplisitt trenger, men som ikke er en del av den leveranse som ligger i en oppdragsavtale med SK Regnskap.

Utover dette følger selvfølgelig arbeid med en lang rekke store og små administrative rutiner og oppgaver som må på plass ved etablering. Ved etablering har vi arbeidet i nært samarbeid med Stavanger boligbygg KF, noe som også lå som en forventing fra eier – bystyret.

Stavanger utvikling KF har ved etablering også vektlagt å avklare roller og ansvar inn mot enheter i Stavanger kommune som en vil og skal forholde seg til i ved foretakets virksomhet. Det er avholdt en rekke gode og nyttige dialogmøter i den anledning.

Foretaket har også innledet et godt og konstruktivt samarbeid med Stavangerregionen havn IKS i forbindelse med videre oppfølging av kommunedelplan for Stavanger sentrum.

Stavanger utvikling KF overtok ved etablering 01.07.2016 en betydelig eiendomsportefølje – ca. 200 eiendommer med et samlet utviklingsareal på ca. 1000 daa. Det har vært nedlagt et betydelig arbeid for å få god oversikt over disse, både hva angår forvaltning og utviklingspotensial. Dette vil være av stor betydning for arbeidet med en strategi for videre forvaltning av eiendomsportefølje. Også dette arbeidet vil måtte videreføres i 2017.
Arbeidet er gjort i nært og godt samarbeid med Stavanger Eiendom.

I forbindelse med etablering av foretaket, tok vi på oss arbeidet med å videreføre/avslutte noen prosjekter som formelt skulle ligge igjen i BMU, men som av praktiske årsaker var naturlig ble avsluttet av ansatte som gikk over i Stavanger utvikling KF. En rasjonell vurdering for å løse oppgaver på best mulig måte. Her kan nevnes – OPS Kvernevik bydelshus, Folkebadet, Ryfast (arealoppgjør), Energisentral Forum, diverse leieavtaler, mm. Arbeidene er fakturert prosjekteier.

Stavanger utvikling KF har etter vår vurdering tatt en posisjon i markedet som en betydningsfull aktør, selv etter kort virketid. Tydelig at bransjen har registrert bystyrets ambisjoner ved etableringen og en tro på at foretaket vil ha en sentral betydning i tiden fremover for å realisere kommunens bolig- og utbyggingspolitikk.

Prosjekter og oppgaver i egenregi av Stavanger utvikling KF er i stor grad oppgaver som ble overført fra BMU som del av åpningsbalanse. Det har ikke vært rom for nye og større oppgaver i 2016.

Område- og eiendomsutvikling

Jåttåvågen2 – er foretakets største og viktigste utviklingsprosjekt (blandet formål, 240.000 m2 BRA, derav ca. 1300 boliger). Foruten forvaltning av foretakets eiendommer/bygg, har en i 2016 hatt søkelys på å utarbeide tilstrekkelig grunnlag for å utarbeide en strategi for videre utvikling. I denne fasen gjøres en planvurdering med hensikt å optimalisere områdereguleringsplan, kartlegge fremtidige behov og ikke minst vurdere ulike alternativer for organisering av utviklingsarbeid/gjennomføring (i egen regi eller i samarbeid med andre aktører). Parallelt med dette pågår prosjektering og gjennomføring av teknisk infrastruktur/utfylling. Skråtårnet inngår i foretakets eiendomsportefølje, i det ligger også et betydelig driftsansvar. Folkebadet er også vedtatt lokalisert til området.

Madla Revheim – foretaket har en koordineringsrolle ift områdereguleringsplan og planlegging/gjennomføring av overordnet infrastruktur. Konkret arbeides det med en avtale for gjennomføring av overordnet infrastruktur, der partene er Stavanger utvikling KF, Hafrsby AS og Coop. Største utfordring ligger i kostnader knyttet til reetablering av dagens høyspentlinje.  Arbeidet med områdereguleringsplan pågår parallelt i tett samarbeid med byplan via etablert arbeidsfellesskap der nevnte parter er representert. Foretaket har i dag en mindre eiendom med utviklingspotensialer, vil kunne gi ca. 200 boenheter.  Det er regulert inn et omfattende offentlig program som foretaket på sikt skal utvikle/byggemodne.

Atlanteren – totalt ca. 850 boliger, derav ca. 450 boliger som tilligger Stavanger utvikling KF. Det er utført forhandlinger om gjennomføringsavtale med Østerhus AS. Dette arbeidet videreføres inn i 2017.

Jåttå nord – forhandlet frem en opsjonsavtale med Jåttå Utviklingsselskap AS for å sikre arealer/utbygging av offentlig formål (sykehjem, bofellesskap, etablererboliger mm).
I tillegg har foretaket innledet dialog med grunneier (Bryn-eiendom) for erverv av områder avsatt til idrett/park videreføres i 2017.

Nytorget – foretaket har fått ansvar for å drive frem prosjekt Nytorget i nært samarbeid med øvrige enheter i SK. Det er gjennomført forarbeider til arkitektkonkurranse for Nytorget, så som programmering og kartlegging. Inntil videre tar en høyde for uavklart lokalisering av ny rettsbygning. Det er iverksatt arbeid med tilstandsvurderinger av eiendomsmassen som tilligger foretaket. Utviklingsarbeidet på Nytorget skjer i nært samarbeid med Entra Eiendom AS.

Sentrallagertomt Forus – oppfølging av Europan 2012. Arbeidet skal få frem ulike programmer/konsepter for tomten. I den anledning har foretaket også engasjert seg i arbeidet med IKDP Forus og reguleringsplan for bussvei. Stavanger utvikling KF overtar brannstasjonsbygningen i mai 2017.

Infrastruktur

Ullandhaug/sykehusområde – Stavanger utvikling KF er grunneier i området. I tillegg er Stavanger kommune deleier (15 %) i de eiendommer som RFK besitter. Foretaket er gitt i oppdrag å representere Stavanger kommune i arbeidet med å utarbeide an gjennomføringsmodell for overordnet infrastruktur som kreves ved etablering av nytt sykehus. Avklaring vil skje i Fylkestinget i mai 2017.

Paradis Hillevåg – Stavanger utvikling KF har besluttet å ta en koordinerende rolle for å gjennomføre sentrale deler av overordnet infrastruktur. Det er utført kartlegging og vurdering av tiltakene. Arbeidet vil bli fulgt opp mot sentrale grunneiere i februar 2017.

Sikre offentlige behov

Ny rettsbygning – her er Stavanger utvikling KF gitt en rolle på vegne av Stavanger kommune for å bidra aktivt med tilrettelegging av tomt for ny rettsbygning i Stavanger. Det er avholdt innledende møter med Stavanger tingrett og Domstolsadministrasjonen for å avklare status i arbeidet, rolleavklaring og videre prosess.

Brannstasjoner – foretaket har deltatt i det løpende utredning- og analysearbeidet knyttet til lokalisering av ny brannstasjon i Østre bydel, vurdering alternativ Lervig. Likeså utvikling av tomt for brannstasjon i Schanceholen.

Vålandstunet – oppfølging av BS vedtak om etablering av seniorboliger i privat regi. Grunnlag for prosjektkonkurranse utarbeidet. Prinsippvedtak for grunnlag prosjektkonkurranse vedtatt i styret. Taksering gjennomført. Start konkurranse i februar 2017. Det er søkt samarbeid med Stavanger boligbygg KF om å knytte tomt Josefinestiftelsen som en fase 2.

5   ØKONOMI OG ÅRSREGNSKAP

Stavanger utvikling har for perioden 01.07.2016 til 31.12.2016 et regnskapsmessig mindreforbruk på kr 6,2 mill. som er ca. kr 1,5 mill. lavere enn budsjettet la opp til, jf. linje 5 i tabell under.

Mindreforbruket foreslås disponert til styrking av egenkapital. Dette er i trå med bystyrets vedtak i sak 96/16 Åpningsbalanse, årsbudsjett og økonomiplan for Stavanger utvikling KF.

Særbudsjett Stavanger utvikling KFRegnskap 2016Justert budsjett 2016Avvik 
Sum driftsinntekter19 164 03716 895 0002 269 037 
Sum driftskostnader11 375 8198 015 000-3 360 819 
Driftsresultat7 788 2188 880 000-1 091 782 
Sum finanstransaksjoner-1 546 218-1 107 000-439 218 
Ordinært resultat6 242 0007 773 000-1 531 000 
Overføringer annen egenkapital (disposisjonsfond)-7 773 0007 773 000 
Årsresultat6 242 000-  
Tabell 8.94
Last ned tabelldata (Excel)

Foretakets driftsinntekter i 2016 var på kr 19,2 mill. (linje 1 i tabell over) og består av inntekter fra salg av erstatningstomter, leieinntekter knyttet til utleie av bygg og grunn, samt inntekter relatert til salg av tjenester. Inntektene var kr 2,3 mill. høyere enn budsjettert som følge av at flere erstatningstomter ble solgt enn forutsatt. Det er solgt tolv erstatningstomter i områdene Husabøryggen, Tastarustå, Gauselbakken sør og Søra Bråde.

I driftskostnader (linje 2) inngår ulike kostnader relatert til foretakets drift og virksomheten for øvrig. Dette omfatter blant annet kostnadsført bokført verdi av solgte eiendommer (varekostnad), personalkostnader, drift og vedlikeholdskostnader av eiendommer, leiekostnader, kjøp av tjenester, honorarer, investeringskostnader, samt aktiverte lønns- og driftskostnader. Siden foretaket fører regnskap etter regnskapslovens regler skal kostnader som er påløpt for å skape en inntekt resultatføres i samme periode som inntekten (sammenstillingsprinsippet). Det innebærer at investeringskostnader og personalkostnader som kan henføres til investeringsprosjekter kan periodiseres/aktiveres.

I budsjettforutsetningene for 2016 ble det estimert at om lag 85 % av arbeidsressurser skal være relatert til investerings- og utviklingsprosjekter og at tilsvarende andel av lønnskostnader skal aktiveres. Estimatet ble basert på gjeldende praksis for skille mellom drift og investering etter kommunale prinsipper.

Utarbeidelse av rutiner, prosesser, intern kartlegging, samarbeidsavklaring mellom foretaket og ulike enighet i kommunen har vært omfattende og tidskrevende i oppstartsfasen. Samtidig har disse oppgavene vært nødvendige og har medført mye administrativt arbeid. Dette gjenspeiles i mindre brukt tid på investeringsprosjekter og dermed både lavere aktivering av lønnskostnader og lavere investeringsaktivitet enn tidligere forutsatt. I 2016 utgjorde aktiverte kostnader kr 7,8 mill., hvorav kr 7 mill. er relatert til investeringsprosjekter og kr 0,6 mill. er knyttet til aktiverte lønnskostnader av kr 3,6 mill. som det var budsjettert med.

I løpet av året er det ervervet en ny eiendom på ca. 1,3 daa. – tomt DNB Arena

I finanstransaksjoner (linje 4) inngår rentekostnader knyttet til konsernintern gjeld og aktivert rente knyttet til investeringslån. En kombinasjon av noe høyere rentesats enn forutsatt i budsjettet og lavere investeringsaktivitet (og dermed lavere aktivering av investeringslånsrente) var finanstransaksjoner kr 0,4 mill. høyere i forhold til budsjett.

I løpet av 2017 skal budsjettforutsetningene gjennomgås nøye med tanke på å sikre at nødvendige justeringene foretas dersom det er behov for det, særlig med tanke på andel av lønnskostnader som kan aktiveres.

6. FORUTSETNING FOR FORTSATT DRIFT

Stavanger utvikling KF har på tross av kort virketid hatt en positiv utvikling med et godt resultat. Etter styrets vurdering er forutsetningene for fortsatt drift til stedet.

8.5.2 Årsregnskap

Arsoppgjør 2016
for
Stavanger utvikling KF
Org.no. 917 351 090

 

Resultatregnskap

ResultatregnskapNoteRegnskap 2016Budsjett 2016 
Driftsinntekter    
Salgsinntekter115 768 83813 323 000 
Leieinntekter22 734 8823 572 000 
Annen driftsinntekt3660 3170 
Sum driftsinntekter 19 164 03716 895 000 
Driftskostnader    
Varekostnad44 078 1994 526 000 
Lønnskostnad54 537 7094 191 500 
Ordinære avskrivninger 0870 000 
Driftskostnader eiendom600 
Annen driftskostnad610 389 1032 355 500 
Aktiverte lønnskostnader5-655 737-3 562 250 
Aktiverte driftskostnader6-6 973 455-365 750 
Sum driftskostnader 11 375 8198 015 000 
Driftsresultat 7 788 2188 880 000 
Finansinntekter    
Renteinntekter73 4260 
Sum finansinntekter 3 4260 
Finanskostnader    
Rentekostnader81 743 8601 492 000 
Aktiverte renter -194 216-385 000 
Sum finanskostnader 1 549 6441 107 000 
Sum netto finansposter -1 546 218-1 107 000 
Årsresultat 6 242 0017 773 000 
Overføringer annen egenkapital (disposisjonsfond)  7 773 304 
Bruk av annen egenkapital (disposisjonsfond)    
Fra annen egenkapital    
Sum disponert  7 773 304 
     
Avdrag 1 926 6671 926 802 
     
Resultat før avskrivninger/kontantresultat 6 242 0016 903 000 
Tabell 8.95
Last ned tabelldata (Excel)

Balanse

 NoterRegnskap 2016Regnskap 01.07.16 
Anleggsmidler    
Investeringer i aksjer og andeler (pensjon)9206 000206 000 
Sum anleggsmidler 206 000206 000 
Omløpsmidler    
Varer10375 209 261332 937 406 
Kundefordringer112 313 9300 
Andre fordringer11458 144  
Bankinnskudd, kontanter og lignende1262 494 67410 000 000 
Sum omløpsmidler 440 476 010342 937 406 
SUM EIENDELER 440 682 010343 143 406 
Egenkapital    
Annen egenkapital13303 540 357264 771 710 
Sum egenkapital 303 540 357264 771 710 
Gjeld    
Langsiktig gjeld    
Pensjonsforpliktelser143 265 2653 371 696 
Gjeld til Stavanger kommune15113 673 33375 000 000 
Sum langsiktig gjeld 116 938 59878 371 696 
Kortsiktig gjeld    
Leverandørgjeld 17 722 0950 
Skattetrekk og andre trekk 341 2080 
Skyldige offentlige avgifter 470 7670 
Annen kortsiktig gjeld 1 668 9850 
Sum kortsiktig gjeld1620 203 0540 
Sum gjeld 137 141 65378 371 696 
     
SUM EGENKAPITAL OG GJELD 440 682 010343 143 406 
Tabell 8.96
Last ned tabelldata (Excel)

8.5.3 Noter

Regnskapsprinsipper

Stavanger utvikling ble opprettet 01. juli 2016

Foretaket er 100 % eid av Stavanger kommune.

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak.

Følgende regnskapsprinsipper er anvendt:

Stavanger utvikling KF har fra og med 01. juli 2016 netto pensjonsforpliktelser som er balanseført.
Pensjonsforpliktelser for ansatte overført fra Stavanger kommune er inkludert i selskapets netto forpliktelse.

Selskapet er ikke skattepliktig.

Note 1 Salgsinntekter

SalgsinntekterRegnskap 2016 
Salg av erstatningstomter 15 768 838  
Sum salgsinntekter 15 768 838  
Tabell 8.97
Last ned tabelldata (Excel)

Note 2 Leieinntekter

LeieinntekterRegnskap 2016 
Leieinntekter knyttet til bygg og eiendommer 2 734 882  
Sum leieinntekter 2 734 882  
Tabell 8.98
Last ned tabelldata (Excel)

Note 3 Annen driftsinntekt

Annen driftsinntektRegnskap 2016 
Salg av konsulenttjenester 660 317  
Sum annen driftsinntekt 660 317  
Tabell 8.99
Last ned tabelldata (Excel)

Note 4 Varekostnad

VarekostnadRegnskap 2016 
Varekostnad 4 078 199  
Sum varekostnad 4 078 199  
Tabell 8.100
Last ned tabelldata (Excel)

Note 5 Ansatte, godtgjørelser m.v.

Ansatte, godtgjørelser m.v.Regnskap 2016 
Lønninger 3 346 373  
Arbeidsgiveravgift 558 940  
Pensjonskostnader, jfr. note 14. 494 837  
Andre ytelser 137 559  
Sum lønnskostnader 4 537 709  
Overført til varer under tilvirkning 655 737  
Sum regnskapsmessige lønnskostnader 3 881 973  
   
Antall årsverk per. 31.127.9 
Tabell 8.101
Last ned tabelldata (Excel)

Note 6 Annen driftskostnad

Annen driftskostnad Regnskap 2016 
Kjøp fra kommunen 8 119 011  
Kjøp fra foretak 874 510  
Annen kostnad 1 395 582  
Sum annen driftskostnad 10 389 103  
Overført til varer under tilvirkning -6 973 455  
Sum regnskapsmessige driftskostnader 3 415 649  
Tabell 8.102
Last ned tabelldata (Excel)

Note 7 Renteinntekter

RenteinntekterRegnskap 2016 
Renter 3 426  
Sum renteinntekter 3 426  
Tabell 8.103
Last ned tabelldata (Excel)

Note 8 Rentekostnader

RentekostnaderRegnskap 2016 
Mellomværende SVG kommune og Stavanger utvikling KF 1 160 607  
Lån fra SVG kommune 583 252  
Sum rentekostnader 1 743 860  
Tabell 8.104
Last ned tabelldata (Excel)

Note 9 Aksjer og andeler

Aksjer og andelerRegnskap 2016 
Egenkapitalinnskudd KLP 206 000  
Tabell 8.105
Last ned tabelldata (Excel)

Note 10 Varer

Ved etablering av Stavanger utvikling KF vedtok bystyret i sak 93/16 at alle utviklingseiendommer overføres fra Stavanger kommune til foretaket, med unntak av eiendommer der bruken er avklart og vedtatt i Handlings- og økonomiplan for 2016-2019.

Fraværet av et juridisk skille mellom foretak og bykassa innebærer at avgrensingen mellom bykassens og foretakets balanse er kun av teknisk karakter. Eiendelene er derfor ført opp i foretakets balanse med samme verdi som de hadde i bykassens balanse.

Varelager per 31.desember består i all hovedsak av tomter og arealer som har en samlet bokført verdi på kr 311,3 mill. og boliger med en samlet verdi på kr 63,9 mill. Gjennomgang av varelager viser at det ikke foreligger grunnlag for nedskrivning av de bokførte verdiene.

VarerRegnskap 201601.07.16 
Akkumulert anskaffelseskost pr 01.07.16  342 683 153  
Akkumulerte/reverserte nedskrivninger  6 356 548  
Akkumulerte ordinære avskrivninger pr 01.07.16  3 389 199  
Bokført verdi 01.07.16 332 937 406 332 937 406  
Bokført verdi korrigert åpningsbalanse 32 526 646   
Tilgang 6 000 000   
Varekostnad solgte tomter -4 078 199   
Overført fra drift 7 823 408   
Bokført verdi 31.12.16 375 209 261   
Tabell 8.106
Last ned tabelldata (Excel)

Note 11 Kundefordringer og andre fordringer

Selskapets kundefordringer er vurdert til pålydende.
Det er ingen kundefordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapsårets slutt.

KundefordringerRegnskap 2016 
Private 1 755 760  
Nærstående parter 558 170  
Sum kundefordringer 2 313 930  
   
Andre fordringerRegnskap 2016 
Refusjon sykepenger0 
Ordinær MVA0 
Momskompensasjon 38 816  
Nærstående parter0 
Andre periodiseringer 419 328  
Sum andre fordringer 458 144  
Tabell 8.107
Last ned tabelldata (Excel)

Note 12 Bankinnskudd, kontanter og lignende

Per 31.desember 2016 har selskapet kr 341 208 i bundne midler. Skyldig skattetrekk per. 31. desember 2016
utgjorde kr 341 208.

Note 13 Annen egenkapital

Annen egenkapitalRegnskap 201601.07.16 
Egenkapital 01.07.2016 264 771 710 264 771 710  
Korr åpn balanse 32 526 646   
Årsresultat 6 242 001   
Egankapital 31.12.2016 303 540 357 264 771 710  
Tabell 8.108
Last ned tabelldata (Excel)

Note 14 Pensjonsforpliktelser, -midler og -kostnader

Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i loven.

Selskapet har pensjonsordninger som omfatter samtlige ansatte. Pensjonsordningene er organisert gjennom en kollektiv pensjonsforsikring. Ordningen gir rett til en definert fremtidig ytelse. Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsen fra folketrygden. Forpliktelsene er dekket gjennom et forsikringsselskap.

Som en del av den årlige pensjonsutgiften er det i år innbetalt reguleringspremie med kr 503 189.

Kollektiv pensjonsordning:Regnskap 201601.07.16 
Nåverdi av årets pensjonsopptjening 487 642   
Rentekostnad av pensjonsforpliktelse 308 121   
Avkastning på pensjonsmidler -273 147   
Resultatført estimatendring/-avvik   
Administrasjonskostnad/Rentegaranti 31 430   
Netto pensjonskostnad 554 046   
Netto forpliktelse før arbeidsgiveravgift 3 416 505 2 955 036  
Ikke resultatført aktuarielt gevinst (tap) -554 748   
Pensjonsforpliktelser 2 861 757 2 955 036  
Arbeidsgiveravgift av pensjonsforpliktelser 403 508 416 660  
Pensjonsforpliktelser inkl. arbeidsgiveravgift 3 265 265 3 371 696  
    
Økonomiske forutsetninger:   
Diskonteringsrente2,60 %  
Forventet lønnsregulering2,50 %  
G-regulering2,25 %  
Forventet pensjonsøkning1,48 %  
Forventet avkastning på fondsmidler3,60 %  
    
Forutsetninger som normalt benyttes innen forsikring er lagt inn som aktuarmessige forutsetninger ved beregningen av selskapets pensjonsforpliktelse pr. 31.12.2016.   
Årets premie er ikke redusert med overføring fra pemiefond pga etablering i 2016.   
    
Årets netto pensjonskostnad fremkommer på følgende måte:   
Endring i balanseførte pensjonsforpliktelser-93 279  
Årets pensjonspremie647 325  
Netto pensjonskostnad554 046  
Tabell 8.109
Last ned tabelldata (Excel)

Note 15 Gjeld til Stavanger kommune

Selskapet hadde per 31. desember 2016 gjeld til Stavanger kommune på kr 113 673 333, som forfaller mer enn 5 år frem i tid.

Gjeld til Stavanger kommuneLån 31.12.16AvdragLån 01.07.16 
Mellomværende SVG kommune og Stavanger utvikling KF* 73 750 000 1 250 000 75 000 000  
Lån fra SVG kommune** 39 923 333 676 667 40 600 000  
Sum lån 113 673 333 1 926 667 115 600 000  
*    
* Mellomværende mellom Stavanger kommune og Stavanger utvikling oppstod ved foretaksetablering     
og overføring av tomter fra kommunen til foretaket. Lånet nedbetales over 30 år     
og renteberegnes etter 3 måneders NIBOR tillagt to prosentpoeng. Rentesats i 2016 var 3,07 %    
**Lån nedbetales over 30 år. Lånet renteberegnes med en gjennomsnittlig rente i bykassen knyttet til    
investeringsgjeld. Rentesats i 2016 var 2,85 %.    
Tabell 8.110
Last ned tabelldata (Excel)

Note 16 Kortsiktig gjeld

LeverandørgjeldRegnskap 2016 
Private 6 107 811  
Utland  
Nærstående parter 11 614 284  
Sum leverandørgjeld 17 722 095  
   
Skattetrekk og andre trekkRegnskap 2016 
Forskuddstrekk 341 208  
Sum skattetrekk og andre trekk 341 208  
   
Skyldig offentlige avgifter  
MVA 242 005  
Arbeidsgiveravgift 228 762  
Sum skyldige offentlige avgifter 470 767  
   
Annen kortsiktig gjeldRegnskap 2016 
Påløpte feriepenger 360 526  
Påløpt avgift av feriepenger 50 834  
Andre kostnader 1 257 625  
Annen kortsiktig gjeld 1 668 985  
   
Sum kortsiktig gjeld 20 203 054  
   
   
Tabell 8.111
Last ned tabelldata (Excel)

Note 17 Åpningsbalanse

ÅpningsbalanseRegnskap 201601.07.16  
Egenkapitalinnskudd KLP 206 000 206 000   
Varer (tomter og bygninger)* 365 464 052 332 937 406   
Bankinnskudd, kontanter o.l. 10 000 000 10 000 000   
  375 670 052 343 143 406   
     
Innskutt egenkapital* 297 298 356 264 771 710   
Pensjonsforpliktelser 3 371 696 3 371 696   
Langsiktig gjeld til SVG kommune 75 000 000 75 000 000   
  375 670 052 343 143 406   
*    
Gjelder tomter som ikke ble tatt med i opprinnelig åpningsbalanse, men som er korrigert i ettertid.    
Tabell 8.112
Last ned tabelldata (Excel)

 

8.5.4 Revisors beretning

UAVHENGIG REVISORS BERETNING

Uttalelse om revisjon av særregnskapet

Konklusjon
Vi har revidert særregnskapet for Stavanger Utvikling KF som viser et overskudd på kr 6 242 001. Sær-regnskapet består av balanse per 31. desember 2016 og resultatregnskap for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og noter til særregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper. Etter vår mening er det medfølgende særregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Stavanger Utvikling KF per 31. desember 2016, og av dets resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler, tilleggsbestemmelser i kommuneloven, forskrift om særbudsjett, særregnskap og årsberetning for kommunale og fylkeskommunale foretak og god regnskapsskikk i Norge.

Grunnlag for konklusjon
Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god kommunal revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i Revisors oppgaver og plikter ved revisjon av særregnskapet. Vi er uavhengige av foretaket slik det kreves i lov og forskrift, og har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.

Øvrig informasjon
Ledelsen er ansvarlig for øvrig informasjon. Øvrig informasjon består av informasjon i foretakets årsrapport, men inkluderer ikke særregnskapet og revisjonsberetningen.
Vår uttalelse om revisjonen av særregnskapet dekker ikke øvrig informasjon, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen.
I forbindelse med revisjonen av særregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon med det for-mål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom øvrig informasjon og særregnskapet, kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon. Dersom vi hadde konkludert med at den øvrige informasjonen inneholder vesentlig feil-informasjon, er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende.

Styret og daglig leders ansvar for særregnskapet
Styret og daglig leder er ansvarlig for å utarbeide særregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde i samsvar i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler, tilleggsbestemmelser i kommuneloven, forskrift om særbudsjett, særregnskap og årsberetning for kommunale og fylkeskommunale foretak og god regnskapsskikk i Norge.
Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll den finner nødvendig for å kunne utarbeide et sær-regnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil.

Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av særregnskapet
Vårt mål med revisjonen er å oppnå betryggende sikkerhet for at særregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god kommunal revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon som eksisterer. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon blir vurdert som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke økonomiske beslutninger som brukerne foretar basert på særregnskapet.

Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god kommunal revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg:

Vi kommuniserer med kontrollutvalget og styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen og til hvilken tid revisjonsarbeidet skal utføres. Vi utveksler også informasjon om forhold av betydning som vi har avdekket i løpet av revisjonen, herunder om eventuelle svakheter av betydning i den interne kontrollen.

Uttalelse om øvrige lovmessige krav

Konklusjon om budsjett
Basert på vår revisjon av særregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at de disposisjoner som ligger til grunn for særregnskapet i det alt vesentlige er i samsvar med budsjettvedtak, og at budsjettbeløpene i særregnskapet stemmer med regulert budsjett.

Konklusjon om årsberetningen
Basert på vår revisjon av særregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om særregnskapet er konsistente med særregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter.

Konklusjon om registrering og dokumentasjon
Basert på vår revisjon av særregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon», mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av foretakets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge.