8.5.1 Årsberetning
Stavanger utvikling KF Årsberetning 2016
1. FORMÅL OG OPPGAVER
Stavanger utvikling KF skal være et strategisk og effektivt verktøy for å realisere kommunens bolig- og utbyggingspolitikk. Foretaket ble vedtatt etablert fra 1. juli 2016 som et kommunalt foretak under Stavanger kommune med hjemmel i kommunelovens kapittel 11.
Stavanger utvikling KF`s kjerneoppgaver er å – utvikle kommunens utbyggingsområder, strategiske byutviklingsprosjekt og andre utviklingseiendommer – tilrettelegge for overordnet infrastruktur i utbyggingsområder – skaffe eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov. Til grunn for foretaket virksomhet ligger kommunens bolig- og utbyggingspolitikk som fremkommer i kommuneplanen, utbyggingsplan og handlings- og økonomiplaner.
Foretakets virksomhet skal primært utøves i Stavanger med utgangspunkt i foretakets eiendomsportefølje. Stavanger utvikling KF kan også eie og erverve eiendommer og inngå samarbeidsprosjekter i andre kommuner, så sant dette kan bidra til regional tilrettelegging av ønsket byutvikling. Foretakets kan danne datterselskap når dette er hensiktsmessig.
Foretaket skal være selvfinansierende i den forstand at det ikke ytes årlig driftstilskudd fra kommunen.
Foretakets strategiske mål er tydelig definert i dokumentet Eierstrategi for Stavanger utvikling KF, vedtatt av bystyret 13. juni 2016:
- Foretaket skal være kommunens viktigste verktøy for å nå mål om boligproduksjon -ledende og fremtidsrettet
- Foretaket skal være pådriver for utvikling av strategiske byutviklingsprosjekter – en aktiv aktør – der det er formålstjenlig
- Foretaket skal være en kostnadseffektiv og leveringsdyktig aktør, av eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov
- Foretaket skal ha en sentral posisjon i forhold til eksterne/private aktører – strategisk og operativt – både innenfor bolig- og næringsutvikling
- Til enhver tid arbeide for å optimalisere verdiene av eiendommene i forhold til marked
- Foretaket skal gjøres i stand til å foreta strategisk oppkjøp
- Virksomheten skal være selvfinansierende
- Foretakets handlinger og disposisjoner skal preges av langsiktighet og mål om begrenset risiko
- Foretrukken arbeidsgiver
2. STYRET OG ADMINISTRASJON
Foretakets styre består av seks medlemmer, fem folkevalgte og en representant valgt av ansatte. Av disse er det fire menn og to kvinner. Styremedlemmene har personlige varamedlemmer. Styret har fått utarbeidet styreinstruks.
Det er i 2016 avholdt 5 styremøter.
Foretaket har 8 årsverk som består av 2 kvinner og 6 menn.
I tillegg kommer sentrale økonomiske- og administrative tjenester som deles med Stavanger boligbygg KF. Vår andel utgjør 0,9 årsverk. Utover dette er det inngått egne tjenesteavtaler med støttefunksjoner i Stavanger kommune.
Stavanger utvikling KF har sine lokaler i Løkkeveien 51 og deler arbeidsfellesskap med Stavanger boligbygg KF.
3. ARBEIDSMILJØ OG YTRE MILJØ
Den vedtatte arbeidsgiverstrategien til Stavanger kommune, med «Etisk standard for ansatte» ligger også til grunn for foretakets arbeid. Dette innebærer at foretaket skal ha en høy etisk standard.
Foretaket legger vekt på å fremme likestilling og hindre forskjellsbehandling i strid med likestillingsloven.
Stavanger utvikling KF er opptatt av å opprettholde og videreutvikle et høyt faglig nivå. På bakgrunn av dette er det avholdt flere seminar og prosjektmøter der tverrfaglig satsing og utvikling ble berørt via felles arbeid. I tillegg til kompetanseheving bidrar dette også til bedre felles forståelse av oppgaver som foretaket står overfor, samt bedre samhandling.
Ettersom Stavanger utvikling KF har begrenset funksjonstid i 2016 har det ikke vært grunnlag for å gjennomføre medarbeiderundersøkelse.
Styret anser arbeidsmiljøet som meget godt.
I 2016 har en registrert et sykefravær på 0,5 %.
Det er inngått avtale med Bedriftshelsetjenesten om leveranse av bedriftshelsetjenester.
Stavanger utvikling KF samarbeider med Stavanger boligbygg KF og IT-avdelingen om verneombud, brannvern, ol.
I forbindelse med etablering og lokalisering av foretaket i Løkkeveien 51, har det vært en utfordring å legge til rette for gode fysiske arbeidsforhold med de rammer som er gitt ved lokalisering av foretakene.
4. AKTIVITET 2016
I 2016 har naturligvis mye av oppmerksomheten vært på alle de oppgaver som kreves ved etablering av en ny organisasjon/enhet. Et omfattende arbeid som har involvert både styret, daglig leder og ansatte.
Særlig søkelys har vært rettet mot implementering av vedtatt Eierstrategi. Dette innebærer blant annet utarbeidelse av flere overordnede styringsdokumenter, styreinstruks, fullmakter mm. I tråd eierstrategi har vi også startet opp arbeid med utarbeidelse av 1. generasjon forretningsplan for Stavanger utvikling KF.
I tillegg kommer betydelig ressursbruk i samarbeid med SK Regnskap for å få på plass nødvendige økonomi- og rapporteringssystemer. Dette arbeidet vil pågå også i 2017.
Det samme gjelder mere spesifikke systemer knyttet til prosjektrapportering som Stavanger utvikling KF eksplisitt trenger, men som ikke er en del av den leveranse som ligger i en oppdragsavtale med SK Regnskap.
Utover dette følger selvfølgelig arbeid med en lang rekke store og små administrative rutiner og oppgaver som må på plass ved etablering. Ved etablering har vi arbeidet i nært samarbeid med Stavanger boligbygg KF, noe som også lå som en forventing fra eier – bystyret.
Stavanger utvikling KF har ved etablering også vektlagt å avklare roller og ansvar inn mot enheter i Stavanger kommune som en vil og skal forholde seg til i ved foretakets virksomhet. Det er avholdt en rekke gode og nyttige dialogmøter i den anledning.
Foretaket har også innledet et godt og konstruktivt samarbeid med Stavangerregionen havn IKS i forbindelse med videre oppfølging av kommunedelplan for Stavanger sentrum.
Stavanger utvikling KF overtok ved etablering 01.07.2016 en betydelig eiendomsportefølje – ca. 200 eiendommer med et samlet utviklingsareal på ca. 1000 daa. Det har vært nedlagt et betydelig arbeid for å få god oversikt over disse, både hva angår forvaltning og utviklingspotensial. Dette vil være av stor betydning for arbeidet med en strategi for videre forvaltning av eiendomsportefølje. Også dette arbeidet vil måtte videreføres i 2017.
Arbeidet er gjort i nært og godt samarbeid med Stavanger Eiendom.
I forbindelse med etablering av foretaket, tok vi på oss arbeidet med å videreføre/avslutte noen prosjekter som formelt skulle ligge igjen i BMU, men som av praktiske årsaker var naturlig ble avsluttet av ansatte som gikk over i Stavanger utvikling KF. En rasjonell vurdering for å løse oppgaver på best mulig måte. Her kan nevnes – OPS Kvernevik bydelshus, Folkebadet, Ryfast (arealoppgjør), Energisentral Forum, diverse leieavtaler, mm. Arbeidene er fakturert prosjekteier.
Stavanger utvikling KF har etter vår vurdering tatt en posisjon i markedet som en betydningsfull aktør, selv etter kort virketid. Tydelig at bransjen har registrert bystyrets ambisjoner ved etableringen og en tro på at foretaket vil ha en sentral betydning i tiden fremover for å realisere kommunens bolig- og utbyggingspolitikk.
Prosjekter og oppgaver i egenregi av Stavanger utvikling KF er i stor grad oppgaver som ble overført fra BMU som del av åpningsbalanse. Det har ikke vært rom for nye og større oppgaver i 2016.
Område- og eiendomsutvikling
Jåttåvågen2 – er foretakets største og viktigste utviklingsprosjekt (blandet formål, 240.000 m2 BRA, derav ca. 1300 boliger). Foruten forvaltning av foretakets eiendommer/bygg, har en i 2016 hatt søkelys på å utarbeide tilstrekkelig grunnlag for å utarbeide en strategi for videre utvikling. I denne fasen gjøres en planvurdering med hensikt å optimalisere områdereguleringsplan, kartlegge fremtidige behov og ikke minst vurdere ulike alternativer for organisering av utviklingsarbeid/gjennomføring (i egen regi eller i samarbeid med andre aktører). Parallelt med dette pågår prosjektering og gjennomføring av teknisk infrastruktur/utfylling. Skråtårnet inngår i foretakets eiendomsportefølje, i det ligger også et betydelig driftsansvar. Folkebadet er også vedtatt lokalisert til området.
Madla Revheim – foretaket har en koordineringsrolle ift områdereguleringsplan og planlegging/gjennomføring av overordnet infrastruktur. Konkret arbeides det med en avtale for gjennomføring av overordnet infrastruktur, der partene er Stavanger utvikling KF, Hafrsby AS og Coop. Største utfordring ligger i kostnader knyttet til reetablering av dagens høyspentlinje. Arbeidet med områdereguleringsplan pågår parallelt i tett samarbeid med byplan via etablert arbeidsfellesskap der nevnte parter er representert. Foretaket har i dag en mindre eiendom med utviklingspotensialer, vil kunne gi ca. 200 boenheter. Det er regulert inn et omfattende offentlig program som foretaket på sikt skal utvikle/byggemodne.
Atlanteren – totalt ca. 850 boliger, derav ca. 450 boliger som tilligger Stavanger utvikling KF. Det er utført forhandlinger om gjennomføringsavtale med Østerhus AS. Dette arbeidet videreføres inn i 2017.
Jåttå nord – forhandlet frem en opsjonsavtale med Jåttå Utviklingsselskap AS for å sikre arealer/utbygging av offentlig formål (sykehjem, bofellesskap, etablererboliger mm).
I tillegg har foretaket innledet dialog med grunneier (Bryn-eiendom) for erverv av områder avsatt til idrett/park videreføres i 2017.
Nytorget – foretaket har fått ansvar for å drive frem prosjekt Nytorget i nært samarbeid med øvrige enheter i SK. Det er gjennomført forarbeider til arkitektkonkurranse for Nytorget, så som programmering og kartlegging. Inntil videre tar en høyde for uavklart lokalisering av ny rettsbygning. Det er iverksatt arbeid med tilstandsvurderinger av eiendomsmassen som tilligger foretaket. Utviklingsarbeidet på Nytorget skjer i nært samarbeid med Entra Eiendom AS.
Sentrallagertomt Forus – oppfølging av Europan 2012. Arbeidet skal få frem ulike programmer/konsepter for tomten. I den anledning har foretaket også engasjert seg i arbeidet med IKDP Forus og reguleringsplan for bussvei. Stavanger utvikling KF overtar brannstasjonsbygningen i mai 2017.
Infrastruktur
Ullandhaug/sykehusområde – Stavanger utvikling KF er grunneier i området. I tillegg er Stavanger kommune deleier (15 %) i de eiendommer som RFK besitter. Foretaket er gitt i oppdrag å representere Stavanger kommune i arbeidet med å utarbeide an gjennomføringsmodell for overordnet infrastruktur som kreves ved etablering av nytt sykehus. Avklaring vil skje i Fylkestinget i mai 2017.
Paradis Hillevåg – Stavanger utvikling KF har besluttet å ta en koordinerende rolle for å gjennomføre sentrale deler av overordnet infrastruktur. Det er utført kartlegging og vurdering av tiltakene. Arbeidet vil bli fulgt opp mot sentrale grunneiere i februar 2017.
Sikre offentlige behov
Ny rettsbygning – her er Stavanger utvikling KF gitt en rolle på vegne av Stavanger kommune for å bidra aktivt med tilrettelegging av tomt for ny rettsbygning i Stavanger. Det er avholdt innledende møter med Stavanger tingrett og Domstolsadministrasjonen for å avklare status i arbeidet, rolleavklaring og videre prosess.
Brannstasjoner – foretaket har deltatt i det løpende utredning- og analysearbeidet knyttet til lokalisering av ny brannstasjon i Østre bydel, vurdering alternativ Lervig. Likeså utvikling av tomt for brannstasjon i Schanceholen.
Vålandstunet – oppfølging av BS vedtak om etablering av seniorboliger i privat regi. Grunnlag for prosjektkonkurranse utarbeidet. Prinsippvedtak for grunnlag prosjektkonkurranse vedtatt i styret. Taksering gjennomført. Start konkurranse i februar 2017. Det er søkt samarbeid med Stavanger boligbygg KF om å knytte tomt Josefinestiftelsen som en fase 2.
5 ØKONOMI OG ÅRSREGNSKAP
Stavanger utvikling har for perioden 01.07.2016 til 31.12.2016 et regnskapsmessig mindreforbruk på kr 6,2 mill. som er ca. kr 1,5 mill. lavere enn budsjettet la opp til, jf. linje 5 i tabell under.
Mindreforbruket foreslås disponert til styrking av egenkapital. Dette er i trå med bystyrets vedtak i sak 96/16 Åpningsbalanse, årsbudsjett og økonomiplan for Stavanger utvikling KF.
| Særbudsjett Stavanger utvikling KF | Regnskap 2016 | Justert budsjett 2016 | Avvik | |
|---|---|---|---|---|
| Sum driftsinntekter | 19 164 037 | 16 895 000 | 2 269 037 | |
| Sum driftskostnader | 11 375 819 | 8 015 000 | -3 360 819 | |
| Driftsresultat | 7 788 218 | 8 880 000 | -1 091 782 | |
| Sum finanstransaksjoner | -1 546 218 | -1 107 000 | -439 218 | |
| Ordinært resultat | 6 242 000 | 7 773 000 | -1 531 000 | |
| Overføringer annen egenkapital (disposisjonsfond) | - | 7 773 000 | 7 773 000 | |
| Årsresultat | 6 242 000 | - |
Foretakets driftsinntekter i 2016 var på kr 19,2 mill. (linje 1 i tabell over) og består av inntekter fra salg av erstatningstomter, leieinntekter knyttet til utleie av bygg og grunn, samt inntekter relatert til salg av tjenester. Inntektene var kr 2,3 mill. høyere enn budsjettert som følge av at flere erstatningstomter ble solgt enn forutsatt. Det er solgt tolv erstatningstomter i områdene Husabøryggen, Tastarustå, Gauselbakken sør og Søra Bråde.
I driftskostnader (linje 2) inngår ulike kostnader relatert til foretakets drift og virksomheten for øvrig. Dette omfatter blant annet kostnadsført bokført verdi av solgte eiendommer (varekostnad), personalkostnader, drift og vedlikeholdskostnader av eiendommer, leiekostnader, kjøp av tjenester, honorarer, investeringskostnader, samt aktiverte lønns- og driftskostnader. Siden foretaket fører regnskap etter regnskapslovens regler skal kostnader som er påløpt for å skape en inntekt resultatføres i samme periode som inntekten (sammenstillingsprinsippet). Det innebærer at investeringskostnader og personalkostnader som kan henføres til investeringsprosjekter kan periodiseres/aktiveres.
I budsjettforutsetningene for 2016 ble det estimert at om lag 85 % av arbeidsressurser skal være relatert til investerings- og utviklingsprosjekter og at tilsvarende andel av lønnskostnader skal aktiveres. Estimatet ble basert på gjeldende praksis for skille mellom drift og investering etter kommunale prinsipper.
Utarbeidelse av rutiner, prosesser, intern kartlegging, samarbeidsavklaring mellom foretaket og ulike enighet i kommunen har vært omfattende og tidskrevende i oppstartsfasen. Samtidig har disse oppgavene vært nødvendige og har medført mye administrativt arbeid. Dette gjenspeiles i mindre brukt tid på investeringsprosjekter og dermed både lavere aktivering av lønnskostnader og lavere investeringsaktivitet enn tidligere forutsatt. I 2016 utgjorde aktiverte kostnader kr 7,8 mill., hvorav kr 7 mill. er relatert til investeringsprosjekter og kr 0,6 mill. er knyttet til aktiverte lønnskostnader av kr 3,6 mill. som det var budsjettert med.
I løpet av året er det ervervet en ny eiendom på ca. 1,3 daa. – tomt DNB Arena
I finanstransaksjoner (linje 4) inngår rentekostnader knyttet til konsernintern gjeld og aktivert rente knyttet til investeringslån. En kombinasjon av noe høyere rentesats enn forutsatt i budsjettet og lavere investeringsaktivitet (og dermed lavere aktivering av investeringslånsrente) var finanstransaksjoner kr 0,4 mill. høyere i forhold til budsjett.
I løpet av 2017 skal budsjettforutsetningene gjennomgås nøye med tanke på å sikre at nødvendige justeringene foretas dersom det er behov for det, særlig med tanke på andel av lønnskostnader som kan aktiveres.
6. FORUTSETNING FOR FORTSATT DRIFT
Stavanger utvikling KF har på tross av kort virketid hatt en positiv utvikling med et godt resultat. Etter styrets vurdering er forutsetningene for fortsatt drift til stedet.
8.5.2 Årsregnskap
Arsoppgjør 2016
for
Stavanger utvikling KF
Org.no. 917 351 090
Resultatregnskap
| Resultatregnskap | Note | Regnskap 2016 | Budsjett 2016 | |
|---|---|---|---|---|
| Driftsinntekter | ||||
| Salgsinntekter | 1 | 15 768 838 | 13 323 000 | |
| Leieinntekter | 2 | 2 734 882 | 3 572 000 | |
| Annen driftsinntekt | 3 | 660 317 | 0 | |
| Sum driftsinntekter | 19 164 037 | 16 895 000 | ||
| Driftskostnader | ||||
| Varekostnad | 4 | 4 078 199 | 4 526 000 | |
| Lønnskostnad | 5 | 4 537 709 | 4 191 500 | |
| Ordinære avskrivninger | 0 | 870 000 | ||
| Driftskostnader eiendom | 6 | 0 | 0 | |
| Annen driftskostnad | 6 | 10 389 103 | 2 355 500 | |
| Aktiverte lønnskostnader | 5 | -655 737 | -3 562 250 | |
| Aktiverte driftskostnader | 6 | -6 973 455 | -365 750 | |
| Sum driftskostnader | 11 375 819 | 8 015 000 | ||
| Driftsresultat | 7 788 218 | 8 880 000 | ||
| Finansinntekter | ||||
| Renteinntekter | 7 | 3 426 | 0 | |
| Sum finansinntekter | 3 426 | 0 | ||
| Finanskostnader | ||||
| Rentekostnader | 8 | 1 743 860 | 1 492 000 | |
| Aktiverte renter | -194 216 | -385 000 | ||
| Sum finanskostnader | 1 549 644 | 1 107 000 | ||
| Sum netto finansposter | -1 546 218 | -1 107 000 | ||
| Årsresultat | 6 242 001 | 7 773 000 | ||
| Overføringer annen egenkapital (disposisjonsfond) | 7 773 304 | |||
| Bruk av annen egenkapital (disposisjonsfond) | ||||
| Fra annen egenkapital | ||||
| Sum disponert | 7 773 304 | |||
| Avdrag | 1 926 667 | 1 926 802 | ||
| Resultat før avskrivninger/kontantresultat | 6 242 001 | 6 903 000 |
Balanse
| Noter | Regnskap 2016 | Regnskap 01.07.16 | ||
|---|---|---|---|---|
| Anleggsmidler | ||||
| Investeringer i aksjer og andeler (pensjon) | 9 | 206 000 | 206 000 | |
| Sum anleggsmidler | 206 000 | 206 000 | ||
| Omløpsmidler | ||||
| Varer | 10 | 375 209 261 | 332 937 406 | |
| Kundefordringer | 11 | 2 313 930 | 0 | |
| Andre fordringer | 11 | 458 144 | ||
| Bankinnskudd, kontanter og lignende | 12 | 62 494 674 | 10 000 000 | |
| Sum omløpsmidler | 440 476 010 | 342 937 406 | ||
| SUM EIENDELER | 440 682 010 | 343 143 406 | ||
| Egenkapital | ||||
| Annen egenkapital | 13 | 303 540 357 | 264 771 710 | |
| Sum egenkapital | 303 540 357 | 264 771 710 | ||
| Gjeld | ||||
| Langsiktig gjeld | ||||
| Pensjonsforpliktelser | 14 | 3 265 265 | 3 371 696 | |
| Gjeld til Stavanger kommune | 15 | 113 673 333 | 75 000 000 | |
| Sum langsiktig gjeld | 116 938 598 | 78 371 696 | ||
| Kortsiktig gjeld | ||||
| Leverandørgjeld | 17 722 095 | 0 | ||
| Skattetrekk og andre trekk | 341 208 | 0 | ||
| Skyldige offentlige avgifter | 470 767 | 0 | ||
| Annen kortsiktig gjeld | 1 668 985 | 0 | ||
| Sum kortsiktig gjeld | 16 | 20 203 054 | 0 | |
| Sum gjeld | 137 141 653 | 78 371 696 | ||
| SUM EGENKAPITAL OG GJELD | 440 682 010 | 343 143 406 |
8.5.3 Noter
Regnskapsprinsipper
Stavanger utvikling ble opprettet 01. juli 2016
Foretaket er 100 % eid av Stavanger kommune.
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak.
Følgende regnskapsprinsipper er anvendt:
- Transaksjoner regnskapsføres til verdien av vederlaget på transaksjonstidspunktet.
- Inntekt skal resultatføres når den er opptjent.
- Utgifter skal kostnadsføres i samme periode som tilhørende inntekt.
- Tilskudd inntektsføres i tråd med sammenstillingsprinsippet.
- Ved sikring skal gevinst og tap resultatføres i samme periode.
- Ved usikkerhet skal det brukes beste estimat, på bakgrunn av den informasjon som er
tilgjengelig når årsregnskapet avlegges. Ved endring av regnskapsestimat skal virkningen
resultatføres i den perioden estimatet endres, med mindre resultatføringen kan utsettes i
samsvar med god regnskapsskikk - Alle inntekter og kostnader resultatføres. Virkning av endring av regnskapsprinsipp, og
korrigering av feil i tidligere årsregnskap, skal føres direkte mot egenkapitalen. Andre unntak
fra kongruensprinsippet skal gjøres når det er i samsvar med god regnskapsskikk. - Årsregnskapet skal utarbeides under forutsetning om fortsatt drift så lenge det ikke er
sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet. Dersom det er sannsynlig at virksomheten vil bli
avviklet, skal eiendeler og gjeld vurderes til virkelig verdi ved avvikling. - Registrering av regnskapsopplysninger og utarbeidelse av årsregnskap skal foretas i
samsvar med god regnskapsskikk. - Inntektsføring ved salg av tomter skjer når både risiko og kontroll i hovedsak er overført
til kunden. Inntektene anses opptjent ved inngåelse av gjensidig bindende kontrakt.
Kostnader regnskapsføres i samme periode som tilhørende inntekt. - Pensjonsordningen er ytelsesbasert.
Stavanger utvikling KF har fra og med 01. juli 2016 netto pensjonsforpliktelser som er balanseført.
Pensjonsforpliktelser for ansatte overført fra Stavanger kommune er inkludert i selskapets netto forpliktelse.
Selskapet er ikke skattepliktig.
Note 1 Salgsinntekter
| Salgsinntekter | Regnskap 2016 | |
|---|---|---|
| Salg av erstatningstomter | 15 768 838 | |
| Sum salgsinntekter | 15 768 838 |
Note 2 Leieinntekter
| Leieinntekter | Regnskap 2016 | |
|---|---|---|
| Leieinntekter knyttet til bygg og eiendommer | 2 734 882 | |
| Sum leieinntekter | 2 734 882 |
Note 3 Annen driftsinntekt
| Annen driftsinntekt | Regnskap 2016 | |
|---|---|---|
| Salg av konsulenttjenester | 660 317 | |
| Sum annen driftsinntekt | 660 317 |
Note 4 Varekostnad
| Varekostnad | Regnskap 2016 | |
|---|---|---|
| Varekostnad | 4 078 199 | |
| Sum varekostnad | 4 078 199 |
Note 5 Ansatte, godtgjørelser m.v.
| Ansatte, godtgjørelser m.v. | Regnskap 2016 | |
|---|---|---|
| Lønninger | 3 346 373 | |
| Arbeidsgiveravgift | 558 940 | |
| Pensjonskostnader, jfr. note 14. | 494 837 | |
| Andre ytelser | 137 559 | |
| Sum lønnskostnader | 4 537 709 | |
| Overført til varer under tilvirkning | 655 737 | |
| Sum regnskapsmessige lønnskostnader | 3 881 973 | |
| Antall årsverk per. 31.12 | 7,9 |
Note 6 Annen driftskostnad
| Annen driftskostnad | Regnskap 2016 | |
|---|---|---|
| Kjøp fra kommunen | 8 119 011 | |
| Kjøp fra foretak | 874 510 | |
| Annen kostnad | 1 395 582 | |
| Sum annen driftskostnad | 10 389 103 | |
| Overført til varer under tilvirkning | -6 973 455 | |
| Sum regnskapsmessige driftskostnader | 3 415 649 |
Note 7 Renteinntekter
| Renteinntekter | Regnskap 2016 | |
|---|---|---|
| Renter | 3 426 | |
| Sum renteinntekter | 3 426 |
Note 8 Rentekostnader
| Rentekostnader | Regnskap 2016 | |
|---|---|---|
| Mellomværende SVG kommune og Stavanger utvikling KF | 1 160 607 | |
| Lån fra SVG kommune | 583 252 | |
| Sum rentekostnader | 1 743 860 |
Note 9 Aksjer og andeler
| Aksjer og andeler | Regnskap 2016 | |
|---|---|---|
| Egenkapitalinnskudd KLP | 206 000 |
Note 10 Varer
Ved etablering av Stavanger utvikling KF vedtok bystyret i sak 93/16 at alle utviklingseiendommer overføres fra Stavanger kommune til foretaket, med unntak av eiendommer der bruken er avklart og vedtatt i Handlings- og økonomiplan for 2016-2019.
Fraværet av et juridisk skille mellom foretak og bykassa innebærer at avgrensingen mellom bykassens og foretakets balanse er kun av teknisk karakter. Eiendelene er derfor ført opp i foretakets balanse med samme verdi som de hadde i bykassens balanse.
Varelager per 31.desember består i all hovedsak av tomter og arealer som har en samlet bokført verdi på kr 311,3 mill. og boliger med en samlet verdi på kr 63,9 mill. Gjennomgang av varelager viser at det ikke foreligger grunnlag for nedskrivning av de bokførte verdiene.
| Varer | Regnskap 2016 | 01.07.16 | |
|---|---|---|---|
| Akkumulert anskaffelseskost pr 01.07.16 | 342 683 153 | ||
| Akkumulerte/reverserte nedskrivninger | 6 356 548 | ||
| Akkumulerte ordinære avskrivninger pr 01.07.16 | 3 389 199 | ||
| Bokført verdi 01.07.16 | 332 937 406 | 332 937 406 | |
| Bokført verdi korrigert åpningsbalanse | 32 526 646 | ||
| Tilgang | 6 000 000 | ||
| Varekostnad solgte tomter | -4 078 199 | ||
| Overført fra drift | 7 823 408 | ||
| Bokført verdi 31.12.16 | 375 209 261 |
Note 11 Kundefordringer og andre fordringer
Selskapets kundefordringer er vurdert til pålydende.
Det er ingen kundefordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapsårets slutt.
| Kundefordringer | Regnskap 2016 | |
|---|---|---|
| Private | 1 755 760 | |
| Nærstående parter | 558 170 | |
| Sum kundefordringer | 2 313 930 | |
| Andre fordringer | Regnskap 2016 | |
| Refusjon sykepenger | 0 | |
| Ordinær MVA | 0 | |
| Momskompensasjon | 38 816 | |
| Nærstående parter | 0 | |
| Andre periodiseringer | 419 328 | |
| Sum andre fordringer | 458 144 |
Note 12 Bankinnskudd, kontanter og lignende
Per 31.desember 2016 har selskapet kr 341 208 i bundne midler. Skyldig skattetrekk per. 31. desember 2016
utgjorde kr 341 208.
Note 13 Annen egenkapital
| Annen egenkapital | Regnskap 2016 | 01.07.16 | |
|---|---|---|---|
| Egenkapital 01.07.2016 | 264 771 710 | 264 771 710 | |
| Korr åpn balanse | 32 526 646 | ||
| Årsresultat | 6 242 001 | ||
| Egankapital 31.12.2016 | 303 540 357 | 264 771 710 |
Note 14 Pensjonsforpliktelser, -midler og -kostnader
Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i loven.
Selskapet har pensjonsordninger som omfatter samtlige ansatte. Pensjonsordningene er organisert gjennom en kollektiv pensjonsforsikring. Ordningen gir rett til en definert fremtidig ytelse. Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsen fra folketrygden. Forpliktelsene er dekket gjennom et forsikringsselskap.
Som en del av den årlige pensjonsutgiften er det i år innbetalt reguleringspremie med kr 503 189.
| Kollektiv pensjonsordning: | Regnskap 2016 | 01.07.16 | |
|---|---|---|---|
| Nåverdi av årets pensjonsopptjening | 487 642 | ||
| Rentekostnad av pensjonsforpliktelse | 308 121 | ||
| Avkastning på pensjonsmidler | -273 147 | ||
| Resultatført estimatendring/-avvik | |||
| Administrasjonskostnad/Rentegaranti | 31 430 | ||
| Netto pensjonskostnad | 554 046 | ||
| Netto forpliktelse før arbeidsgiveravgift | 3 416 505 | 2 955 036 | |
| Ikke resultatført aktuarielt gevinst (tap) | -554 748 | ||
| Pensjonsforpliktelser | 2 861 757 | 2 955 036 | |
| Arbeidsgiveravgift av pensjonsforpliktelser | 403 508 | 416 660 | |
| Pensjonsforpliktelser inkl. arbeidsgiveravgift | 3 265 265 | 3 371 696 | |
| Økonomiske forutsetninger: | |||
| Diskonteringsrente | 2,60 % | ||
| Forventet lønnsregulering | 2,50 % | ||
| G-regulering | 2,25 % | ||
| Forventet pensjonsøkning | 1,48 % | ||
| Forventet avkastning på fondsmidler | 3,60 % | ||
| Forutsetninger som normalt benyttes innen forsikring er lagt inn som aktuarmessige forutsetninger ved beregningen av selskapets pensjonsforpliktelse pr. 31.12.2016. | |||
| Årets premie er ikke redusert med overføring fra pemiefond pga etablering i 2016. | |||
| Årets netto pensjonskostnad fremkommer på følgende måte: | |||
| Endring i balanseførte pensjonsforpliktelser | -93 279 | ||
| Årets pensjonspremie | 647 325 | ||
| Netto pensjonskostnad | 554 046 |
Note 15 Gjeld til Stavanger kommune
Selskapet hadde per 31. desember 2016 gjeld til Stavanger kommune på kr 113 673 333, som forfaller mer enn 5 år frem i tid.
| Gjeld til Stavanger kommune | Lån 31.12.16 | Avdrag | Lån 01.07.16 | |
|---|---|---|---|---|
| Mellomværende SVG kommune og Stavanger utvikling KF* | 73 750 000 | 1 250 000 | 75 000 000 | |
| Lån fra SVG kommune** | 39 923 333 | 676 667 | 40 600 000 | |
| Sum lån | 113 673 333 | 1 926 667 | 115 600 000 | |
| * | ||||
| * Mellomværende mellom Stavanger kommune og Stavanger utvikling oppstod ved foretaksetablering | ||||
| og overføring av tomter fra kommunen til foretaket. Lånet nedbetales over 30 år | ||||
| og renteberegnes etter 3 måneders NIBOR tillagt to prosentpoeng. Rentesats i 2016 var 3,07 % | ||||
| **Lån nedbetales over 30 år. Lånet renteberegnes med en gjennomsnittlig rente i bykassen knyttet til | ||||
| investeringsgjeld. Rentesats i 2016 var 2,85 %. |
Note 16 Kortsiktig gjeld
| Leverandørgjeld | Regnskap 2016 | |
|---|---|---|
| Private | 6 107 811 | |
| Utland | ||
| Nærstående parter | 11 614 284 | |
| Sum leverandørgjeld | 17 722 095 | |
| Skattetrekk og andre trekk | Regnskap 2016 | |
| Forskuddstrekk | 341 208 | |
| Sum skattetrekk og andre trekk | 341 208 | |
| Skyldig offentlige avgifter | ||
| MVA | 242 005 | |
| Arbeidsgiveravgift | 228 762 | |
| Sum skyldige offentlige avgifter | 470 767 | |
| Annen kortsiktig gjeld | Regnskap 2016 | |
| Påløpte feriepenger | 360 526 | |
| Påløpt avgift av feriepenger | 50 834 | |
| Andre kostnader | 1 257 625 | |
| Annen kortsiktig gjeld | 1 668 985 | |
| Sum kortsiktig gjeld | 20 203 054 | |
Note 17 Åpningsbalanse
| Åpningsbalanse | Regnskap 2016 | 01.07.16 | ||
|---|---|---|---|---|
| Egenkapitalinnskudd KLP | 206 000 | 206 000 | ||
| Varer (tomter og bygninger)* | 365 464 052 | 332 937 406 | ||
| Bankinnskudd, kontanter o.l. | 10 000 000 | 10 000 000 | ||
| 375 670 052 | 343 143 406 | |||
| Innskutt egenkapital* | 297 298 356 | 264 771 710 | ||
| Pensjonsforpliktelser | 3 371 696 | 3 371 696 | ||
| Langsiktig gjeld til SVG kommune | 75 000 000 | 75 000 000 | ||
| 375 670 052 | 343 143 406 | |||
| * | ||||
| Gjelder tomter som ikke ble tatt med i opprinnelig åpningsbalanse, men som er korrigert i ettertid. |
8.5.4 Revisors beretning
UAVHENGIG REVISORS BERETNING
Uttalelse om revisjon av særregnskapet
Konklusjon
Vi har revidert særregnskapet for Stavanger Utvikling KF som viser et overskudd på kr 6 242 001. Sær-regnskapet består av balanse per 31. desember 2016 og resultatregnskap for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og noter til særregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper. Etter vår mening er det medfølgende særregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Stavanger Utvikling KF per 31. desember 2016, og av dets resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler, tilleggsbestemmelser i kommuneloven, forskrift om særbudsjett, særregnskap og årsberetning for kommunale og fylkeskommunale foretak og god regnskapsskikk i Norge.
Grunnlag for konklusjon
Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god kommunal revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i Revisors oppgaver og plikter ved revisjon av særregnskapet. Vi er uavhengige av foretaket slik det kreves i lov og forskrift, og har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.
Øvrig informasjon
Ledelsen er ansvarlig for øvrig informasjon. Øvrig informasjon består av informasjon i foretakets årsrapport, men inkluderer ikke særregnskapet og revisjonsberetningen.
Vår uttalelse om revisjonen av særregnskapet dekker ikke øvrig informasjon, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen.
I forbindelse med revisjonen av særregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon med det for-mål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom øvrig informasjon og særregnskapet, kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon. Dersom vi hadde konkludert med at den øvrige informasjonen inneholder vesentlig feil-informasjon, er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende.
Styret og daglig leders ansvar for særregnskapet
Styret og daglig leder er ansvarlig for å utarbeide særregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde i samsvar i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler, tilleggsbestemmelser i kommuneloven, forskrift om særbudsjett, særregnskap og årsberetning for kommunale og fylkeskommunale foretak og god regnskapsskikk i Norge.
Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll den finner nødvendig for å kunne utarbeide et sær-regnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil.
Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av særregnskapet
Vårt mål med revisjonen er å oppnå betryggende sikkerhet for at særregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god kommunal revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon som eksisterer. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon blir vurdert som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke økonomiske beslutninger som brukerne foretar basert på særregnskapet.
Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god kommunal revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg:
- identifiserer og anslår vi risikoen for vesentlig feilinformasjon i særregnskapet, enten det skyldes misligheter eller utilsiktede feil. Vi utformer og gjennomfører revisjonshandlinger for å håndtere slike risikoer, og innhenter revisjonsbevis som er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Risikoen for at vesentlig feilinformasjon som følge av misligheter ikke blir avdekket, er høyere enn for feilinformasjon som skyldes utilsiktede feil, siden misligheter kan innebære samarbeid, forfalskning, bevisste utelatelser, uriktige fremstillinger eller overstyring av intern kontroll.
- opparbeider vi oss en forståelse av den interne kontroll som er relevant for revisjonen, for å ut-forme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi ut-trykk for en mening om effektiviteten av foretakets interne kontroll.
- evaluerer vi om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene og tilhørende noteopplysninger utarbeidet av ledelsen er rimelige.
- evaluerer vi den samlede presentasjonen, strukturen og innholdet i særregnskapet, inkludert til-leggsopplysningene, og hvorvidt særregnskapet gir uttrykk for de underliggende transaksjonene og hendelsene på en måte som gir en dekkende fremstilling.
Vi kommuniserer med kontrollutvalget og styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen og til hvilken tid revisjonsarbeidet skal utføres. Vi utveksler også informasjon om forhold av betydning som vi har avdekket i løpet av revisjonen, herunder om eventuelle svakheter av betydning i den interne kontrollen.
Uttalelse om øvrige lovmessige krav
Konklusjon om budsjett
Basert på vår revisjon av særregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at de disposisjoner som ligger til grunn for særregnskapet i det alt vesentlige er i samsvar med budsjettvedtak, og at budsjettbeløpene i særregnskapet stemmer med regulert budsjett.
Konklusjon om årsberetningen
Basert på vår revisjon av særregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om særregnskapet er konsistente med særregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter.
Konklusjon om registrering og dokumentasjon
Basert på vår revisjon av særregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon», mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av foretakets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge.
